海安市参与“以旧换新”的海德花园，一户一层，三面阳台景观。（南方周末记者 周小铃 / 摄）

2024年年初，海安市政府出台《关于国企（含参股）房屋“以旧换新”政策的操作口径》，计划实施100套。

目前，海安“以旧换新”已进入第二轮，共吸引了500组人报名。已成交15套，6套正在办理手续，还有26套进入议价阶段。

海安成为各大住房“以旧换新”城市中率先公布成交情况的城市之一。其在住房以旧换新中的各项创新探索与实验已初见成效。

让买卖双方回归市场。

不限定旧房评估价占新房总价的最高比例，是海安模式在各地基础上打的“补丁”之一。其原则是自愿交易，“让买卖双方回归市场”。住建局给出了一个参考指标，即二手房纳税指导价，作为政府根据当地情况确定的二手房交易中缴税的基准价或价格浮动范围。交易双方在这个价格附近，根据具体情况议价。如果双方多次议价都谈不拢，旧房业主还可以回到二手房市场自由买卖。

创立“房票搭桥”新机制

2024年4月2日，在海安有15户家庭拿到了住建局发布的“房票”，成为了楼市“以旧换新”吃螃蟹的人。

“房票”由政府出具，它是用旧房子抵扣掉新房首付款的证明。

为了打消房子以旧换新交易双方的顾虑，海安借用“房票，作为“以旧换新”买卖双方的交易凭证，由政府部门盖章生效。使用时，开发商与旧房业主签订旧房转让协议后，开发商将旧房资金作为保证金打入房票专用账户，由银行开具房票，政府部门盖章确认，房票给到客户。客户用房票到售楼部购房，房票代替首付款流水，其他购房款通过自筹或按揭贷款、公积金贷款补足，银行正常为客户办理按揭或公积金贷款。开发商收到房票后即可到政府等额兑付。

“以旧换新”房票系统，是海安的创新。

另外，海安市政府还给开发商准备了一颗“定心丸”：对于实在处理不了的房子，开发商可以选择在不过户情况下，由政府代为运营，对外出租，或以折扣价出售给当地国资。

据了解，全国已有超五十城推动住房“以旧换新”，但有的与传统的“卖旧买新”并无差异，效果有限；有的则依赖政府补贴或国企接盘，地方财政承压。而海安模式的特点则是新房的开发商收购业主的旧房，政府负责服务，促成交易。这一方案让旧房回收方和新房置换方从中各取所需，政府只做服务员。

海安市住建局住房保障与房地产监管科科长丁云峰表示，海安计划年内实施“以旧换新”的房屋仅有100套。这正是考虑到开发商后续去化压力，后期会根据市场行情调整“以旧换新”的套数。