来源：改革网作者：厦门市委改革办时间：2026-03-26
改革网讯 近年来，厦门市湖里区探索政府统筹、市场运作、公众参与的可持续城市更新模式，突出“规划+机制”引领、“软件+硬件”兼施、“智慧+精细”并重、“颜值+产值”融合，全面推进城中村、旧小区、旧街区、旧厂区“一村三区”全域城市更新，奋力拼搏、奋勇争先打造幸福宜居之城、品质韧性之城、和谐高效之城、宜商宜业之城。湖里区城市更新经验做法在今年2月6日省委财经委员会会议上作交流发言，东渡片区完整社区项目入选全国完整社区建设“百佳示范项目”、住建部第二批完整社区建设典型案例。
“规划+机制”引领，争先打造幸福宜居之城
坚持问题导向、目标导向，以系统性科学规划引领城市更新，建立常态化群众参与的城市体检模式，创新多元化投融资机制，有效破解群众身边难点堵点和城市发展短板弱项。
从“单项规划”向“系统谋划”转变。建立“专项制度—年度实施计划—项目实施方案”的城市更新规划体系，实现系统谋划、统筹布局、科学推进实施城市更新。其中，城市更新专项制度明确城市更新目标策略和总体任务，根据低效空间盘活、城中村现代化治理、老旧小区改造、完整社区建设等更新方向，形成城中村空间规划等19项制度。
从“单一投入”向“多方投资”转变。开源方面，组建“1+3+N+M”资金筹措专班，统筹1个区政府，发改、资源规划、财政3个主要部门，N个相关部门，M个央企建设、咨询机构等多方力量，争取国开行专项借款、城中村专项债等资金共106.58亿元；全市率先采用 EPC+O模式，吸引企业投资0.57亿元；引导企业争取专项资金2亿元;发动居民提取公维金和自筹资金1.1亿元；全市率先出让安置房项目配套底商、预计增收5.78亿元,盘活公房22.56万平方米、增收13亿元。节流方面，提高财政资金使用效率，村里社发放全市首张“开票即购房”房票，累计开票186张、面值8.5亿元，拉动购房金额10.44亿元；提前完成10个项目返迁、减少过渡费6亿元；“互联网+财审+监管”机制核减节约更新项目工程资金3.4亿元。
从“为民作主”向“由民作主”转变。建立常态化城市体检机制，区、街道、社区三级定期组织开展城市更新摸底调查，系统梳理“一村三区”环境问题短板和资源潜力。连续3年举办10期“百姓金点子幸‘湖’金钥匙”活动、收集群众建议1171条，并吸纳转化为高崎音乐村、老工业区再开发等一批城市更新项目。
“软件+硬件”兼施，争先打造品质韧性之城
统筹考虑环境提升、安全保障、文化传承等因素，兼顾更新范式“标准化”与因地制宜“多元化”，增强基础设施“硬支撑”与服务管理“软实力”，着力提升“一村三区”更新品质。
路径标准化与选择多元化相结合。坚持一地一策，推进不同类型城市更新建设。城中村方面，根据环境基础等情况，采取拆除重建、拆整结合、整治提升等三种模式推进。旧厂区方面，根据土地使用期、企业自身开发能力，可选择企业自主采取新建、改扩建、拆除重建或政府通过征收、协议收储、土地期限届满收回再开发等模式。旧街区方面，针对更新建设过程中改管脱节等难题，根据不同基础条件采取“边设计、边施工”模式。旧小区方面，注重居民意见征求，按需修缮或新增基础设施、公共服务设施等。
守牢安全底线与补齐设施短板相结合。在全市率先制定城中村房屋装修改造指导意见和聚氨酯可燃保温和夹芯材料、打通消防“生命通道”、“拆窗破网”消防安全专项整治等5个城市更新安全方案，实现燃气、小散工程、聚氨酯可燃保温和夹芯材料等7个安全100%，完成正本清源、消防报警器、自行车充电桩等162个项目、总投资17.92亿元。
传承历史文化与打造潮流文化相结合。注重推动文化传承与城市更新形成良性互动，开展城中村历史文化资源普查，活化利用围里陈振发宅等古厝2处，建成马垅村史馆，留住城中村乡愁记忆。突出特区发祥地特色，殿前片区、湖里片区策划神山红色文旅小镇、“特区发祥地再出发”等项目。聚焦青年潮流文化，围里社整合废弃杂乱边角地打造创意集装箱集市，东渡片区借助著名影视作品《开端》、《以家人之名》打响影视取景地品牌，成为网红打卡地。拓展两岸融合路径，后浦社打造“NEW HOPE”城中村特色 IP，建成两岸特色主题街区。
“智慧+精细”并重，争先打造和谐高效之城
深化数字赋能、改革攻坚，以“智”促治、以“制”促治，提高城市治理智慧化、精细化水平。
以“城市大脑”赋能智慧管理。构建“数据共享、上下贯通、部门联动、智能预警、分析研判”的公共安全治理智慧体系，建设完成涵盖社会治理、城市综合管理等六大领域35个应用场景的“城市大脑”，连接智能摄像头、智慧路灯、消防栓压力传感器等物联感知设备，接入数据7.4亿条，为智慧城中村管理服务平台等分平台提供支撑。
以“散租统管”破解“二房东”难题。聚焦破解“二房东”管理难题，在全市率先探索城中村出租房“散租统管”“六统一”模式（统一出租房管理平台建设、合同范本、租金涨幅标准、水电费标准、租客入住规范、管理服务），试点纳管房屋和店面2700多间，组建出租房屋事务管理中心、房东协会，出台房东协会会员公约、房东公约。
以“大物业”服务提升居住体验。聚焦破解物业公司“挑肥拣瘦”难题，探索打造“大物业”模式服务无物业、弱物业社区和城中村。东渡完整社区运用“投建管运”一体化机制，引入平台公司为28个无物业小区统一提供服务、居民满意率达95%。围里社、塘边社等城中村采用“考评+培育+激励”方式，明确物业管理服务绩效考核内容及标准，激励物业公司引导村民缴交物业费，打造微利可持续管理服务。
“颜值+产值”融合，争先打造宜商宜业之城
坚持由点及面、全域联动，全链条紧抓本地资源盘活、外部项目招引、片区整体谋划，以局部更新赋能带动产业能级全面跃升，让城市“颜值”蝶变为富民“产值”。
聚力存量盘活。综合评估“一村三区”综合性资源、社区积极性和居民改造意愿策划业态提升，生成村集体投建社区发展用地项目15个、总项目投资83.3亿元，实现村财增收、村民致富、村容改善。比如，围里社释放超1.1万平方米低效空间用于建设222个停车位及篮球场，每年增加社区集体收入160多万元；塘边社盘活4000多平方米、荒废近10年的建筑，重点打造“半山451”文创项目，每年增加村集体收入60多万元。
聚势招商引资。探索“3天完成项目流转，3天完成项目初步评估，3周推动项目落地，3个月推动项目开工运营”的“3+3+3+3”招商目标工作法，全流程提高项目推进效率。开发国有资产监管平台，实现国有空间、待出让经营性用地、招商空间“一张图”管理，实现325幢存量楼宇厂房（161万平方米）、100宗低效工业用地（0.97公顷）等闲置资源和城市更新空间双向精准配置。举办城中村招商推介会，集中推介项目54个、总投资超500亿元。
聚焦产业升级。发挥各片区优势禀赋，结合局域城市更新谋划推进全域产业升级。东西部科创双翼并进，东部打造金砖创新基地实体承载区，编制《厦门金砖数字街区实施规划（2024—2029年）》；西部老工业区实施低效工业用地再开发，打造湖里智慧交通园等新兴产业园区；东渡片区立足自贸区和港区，打造优势产业集聚和宜居宜业的城市门户、做大做强邮轮母港重要城市名片。（厦门市委改革办供稿）
