□本报记者白雪

“研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险这三项制度，构建全生命周期的房屋安全管理长效机制，上海等22个城市目前正在开展试点。”在近日国务院新闻办公室举行的“推动高质量发展”系列主题新闻发布会上，住房和城乡建设部副部长董建国表示，“特别说一下房屋养老金，个人账户通过缴纳住宅专项维修资金已经有了，试点的重点是政府把公共账户建立起来。”

三项制度中，“房屋养老金”备受关注。“房屋养老金”用途是什么、资金由谁承担、政府公共账户资金从何而来等问题，引发热议。

既管基础又管长远

住房和城乡建设部相关司局负责人介绍：“建立房屋养老金制度，是进入城市更新时期后，坚持人民至上，努力解决群众‘急难愁盼’问题，加强既有房屋安全管理的重要手段之一，既管基础、又管长远。”

房子也会变“老”，房子也会“生病”。随着房屋使用时间的增长，会出现各种老化问题，如屋顶漏水、管道老化、墙面开裂等，这些问题如果不及时处理，不仅会影响居住舒适度，还有可能降低房屋价值。

房屋养老金通常是指一种为房屋维修、更新或改造而设立的专项基金。中国企业资本联盟副理事长柏文喜在接受本报记者采访时表示：“设立这种基金的目的是确保房屋的长期维护和价值保持，避免因缺乏资金而导致房屋状况恶化。此外，它还可以帮助房主应对突发的维修需求，减少因资金不足而产生的经济压力。”

国泰君安房地产首席分析师谢皓宇认为，房屋养老金，是基于维修基金的新提法，包含了更多内容，整体来看，接近于城市更新。对于房屋来说，个人账户中已缴纳的维修基金对应款项，是在新房购置后就已缴纳的部分，且一般情况下，需要在缴纳后才有房产证等证照办理。对于维修基金的用途，大多也都是用于小区的大修翻新，日常维护并不会动用维修基金。目前，一二线城市已经积累了较多的老旧小区，尽管过去通过城市更新的方式有所推进，但市场化的手段并不充裕。

与房产税有本质区别

谈及房屋养老金，一部分声音认为这是“变相的房产税”“加强版房产税”，实则不然。

“房屋养老金与房产税在性质上有着本质的区别。”业内专家在接受本报记者采访时表示，房产税是财产税的一种，是居民持有房屋不动产而需要上缴国家的税收，主要用于支持城市建设和公共服务。房屋养老金则是为房屋未来维护和修缮而设立的资金归集账户，它不属于税收范畴，而是业主或相关机构为了保障房屋长期安全使用而进行的资金储备。上述专家直言：“简单来说，房产税是向国家缴纳的税费，而房屋养老金则是为了房屋自身维护和保养而设立的资金池。”

“需要把房屋养老金放在地产新模式的高度去理解，且其和房产税并不一致。”在谢皓宇看来，尽管市场更多地在讨论是否类似于对房产税做了重复缴纳等，但其还是有较大差异。参考海外经验，房产税不仅仅是地方税种，甚至在部分地区，更像是“街道税种”，以一个片区的支出来反推需要缴纳的房产税，再分摊至房屋上。房屋养老金与房产税相比，在形式上有一定类似，但更加聚焦，这是针对房屋本身的修缮，因此，其最终目的是改善城市面貌，并在一定程度上提高城市的集约化程度，对城市发展有利。

不需要居民额外缴费

房屋养老金由个人账户和公共账户两部分组成。住房和城乡建设部相关司局负责人介绍，个人账户就是业主交存的住宅专项维修资金，交存按现行规定执行。公共账户按照“取之于房、用之于房”“不增加个人负担、不减损个人权益”的原则，由政府负责建立。从试点城市看，地方政府可以通过财政补一点、土地出让金归集一些等方式筹集，目的是建立稳定的房屋安全管理资金渠道，不需要居民额外缴费，不会增加个人负担。

“既然公共账户是针对公共部位带来的公共安全问题，资金来源自然要由公共部门来筹集。”上海市房地产科学研究院院长、研究员严荣认为，这部分资金的主要来源包括城镇土地出让收益，这体现“取之于房、用之于房”的原则，另外还可以来自老旧小区改造资金以及其他财政资金。所以，当前研究建立公共账户并不需要老百姓直接出钱。

那么房屋养老金主要用在哪些方面？对此，上述负责人也给出了答案：“房屋养老金个人账户和公共账户资金共同保障房屋全生命周期的安全。个人账户资金按照住宅专项维修资金管理规定，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。公共账户资金主要用于房屋体检和保险等支出。”

“对于公众来说，房屋养老金的设立可以确保房屋在出现老化问题时能够及时得到维修和保养，从而保障房屋的安全性和居住舒适度。”业内专家表示，一个维护良好的房屋其价值相对更加稳定甚至可能有所提升，而房屋养老金的设立有助于保持房屋的良好状态，进而稳定甚至提升房屋的市场价值。

此外，房屋维修和保养费用通常较高且支出具有不确定性。业内专家认为，通过设立房屋养老金并将费用分摊到较长时间内，可以减轻业主在面临大额维修费用时的经济压力。良好的房屋维护机制可以促进社区的和谐发展并提升居民的归属感和认同感，共同营造一个温馨、和谐的居住环境。