□本报记者田新元

近期多地停工项目购房者发布告知书，要停止偿还房屋贷款，直至相关项目完全复工为止。目前，购房者停贷已涉及河南、山西、江苏、江西、湖南、湖北、广西、陕西等多地的城市。

毫无疑问，购房者停贷将带来一些系列连锁反应，也为房地产市场防范风险提出新课题。购房者停止还贷后会带来哪些后果，银行对贷款的监管责任有哪些，如何保障房地产市场健康有序发展等都值得探讨。

购房者：不复工就停止还贷

一份向景德镇市人民政府、景德镇市住房和城乡建设局、银监会景德镇市监管发放的《景德镇市某项目全体购房者决定于2022年11月强制停贷告知书》在网络流传，告知书中表示，经全体购房者一致决定：景德镇市某项目应于2022年10月20日前全面复工，若在此之前未全面复工，所有已售房源且未结清贷款的购房者将强制停止还各违规发放银行贷款的银行月供直至全面复工之日。

据悉，该项目自2021年1月30日开盘以来，已经售出900多户，2021年5月底全面停工。2021年10月20日，在政府主导下二期陆续复工，但一期一直未复工。至2022年6月1日，该项目再次全面停工。

景德镇的购房者发布停贷告知书后，湖北武汉、湖南长沙、河南郑州以及北京等地也有项目购房者因无法按期收房而发布“强制停贷告知书”，引发市场关注。

强制停贷发生后，取消房屋预售制度再度被提起。之所以会出现楼盘烂尾，与商品房预售这种销售模式有很大关系。如果商品房都实行现房销售，就不会因为收不到房而被迫停贷。

有专家认为，预售制度是开发商高杠杆发展导致资金链断裂、不能按时交房等问题出现的主要原因，建议取消预售制度。也有观点认为，取消商品房预售制，会进一步加剧房企的资金压力。商品房预售制度虽然有过，但是更多在于功，要进一步完善预售监管措施，切实加强预售资金监管，以维护当事人的合法权益。

律师：强制停贷损失巨大

律师表示，停贷后购房者会面临多种风险，包括收到银行催收电话、名下资产被冻结拍卖、个人上征信黑名单等。

律师分析，在没有依法解除担保贷款合同的情况下，如果银行不存在违反监管规定，买受人以声明方式明确表示停止还贷，即以声明方式明确表示不履行还款义务或者真的不还贷，就均属于违约行为。

停贷事件给银行违规行为敲响警钟。《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》规定，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。但是，有些银行为了抢占市场份额，放宽了对开发商的各种限制，一定程度上助长了部分地区房地产投资的过热倾向，导致烂尾楼情况时有发生。

购房者强制停贷后可能带来的金融风险在增加。浦发银行工作人员表示，对于那些烂尾楼盘的合作银行来说，他们的钱款已经打入了监管账户，购房者停贷会带来相当大的损失。如果楼盘一直烂尾，银行也无房可抵债，对银行来说是很大的损失。

最高法新修订的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”

据凤凰网统计，目前公开的强制停贷告知书涉及约5万户，按平均每户贷款百万元推算，断供涉及金额可能500亿元左右，体量尚可控。业内人士表示，需要提防以下几点。第一，出险的头部房企问题楼盘数量可能较大；第二，潜在烂尾数量还有可能增长；第三，个别地区舆情发酵后其他地区购房者可能效仿。

监管者：关键在“保交楼”

中国银保监会两度回应“停贷”事件。有关负责人表示，这件事的关键在于“保交楼”。

7月14日，银保监会有关部门负责人回应称，最近关注到个别房企楼盘出现延期交付情况，将引导金融机构市场化参与风险处置，加强与住建部门、中国人民银行工作协同，支持地方政府积极推进“保交楼、保民生、保稳定”工作。7月17日的媒体采访中，银保监会再度强调对于“保交楼”工作的重视。

中国银保监会表示，6月30日，江西景德镇某楼盘购房者因项目延期交付发布停止还贷声明，引发舆论关注。银保监会对此高度重视，加强与住建部、人民银行等部门的协同配合，坚持“房住不炒”，坚持“稳地价、稳房价、稳预期”，支持地方更加有力地推进“保交楼、保民生、保稳定”工作。

有关负责人表示，银行保险机构应积极参与相关工作机制，配合压实企业、股东等相关各方责任，银行要积极履行自己的职责，既要遵循市场化、法治化原则，又要主动承担社会责任，千方百计推动“保交楼”。指导银行在地方党委政府“保交楼”工作安排的总体框架下，坚持摸清情况、实事求是、科学分类、精准施策，主动参与合理解决资金硬缺口的方案研究，做好具备条件的信贷投放，协助推进项目快复工、早复工、早交付。做好客户服务工作，加强与客户沟通，个性化地满足居民客户的不同需求，信守合同，践行承诺，依法保障金融消费者合法权益。有效满足房地产企业合理融资需求，大力支持租赁住房建设，支持项目并购重组，以新市民和城镇年轻人为重点，更好满足刚需和改善型客户住房需求，努力保持房地产市场运行平稳有序。

为了避免项目烂尾或工程质量问题，多个城市也在持续收紧预售资金监管。

7月14日，西安市住建局等部门率先出台《关于防范商品房延期交房增量问题工作措施的通知》，从土地出让、工程建设、预售管理等多个方面加强监管。

广东汕头也出台了商品房预售款监督管理暂行办法，强调“商品房预售款专款专用”，购房者需直接按照合同将资金打入监管账户。规定如果有工程进度异常、延期交房问题楼盘项目的预售款监管，按“一案一策”方式实行专门管理。

多家房企也纷纷表态将“保交付”作为年内工作重点。世茂集团表示，今年上半年，已累计实现41座城市、66个项目批次的交付，对于今年270多个批次交付项目中的正常交付项目将保证品质、逾期重罚。

阳光城集团表示，2022年不再以销售额为目标，而是确立“保交付、保生产”为全年最重要工作任务。

在有关部门和房地产企业等的共同努力下，前期媒体报道涉及停工风险的多个楼盘，有的已经正常施工，有的则迎来了复工的消息。

停贷事件对房地产健康发展或许不是坏事。通过完善相关制度措施，加强对房地产运行中的资金监管，保护相关当事方的合法权益，房地产市场走上健康发展之路是可以期待的。