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天津一楼盘延期风波:开发商“甩锅”,政府拒绝“背锅”

来源:中国房地产报作者:高拯坤时间:2020-03-18

开发商正在试图将项目延期的原因归根至“停工令”——这一因政府治理环境问题而产生的不可抗力因素上。但是,当地政府和主管部门却拒绝当“背锅侠”,声称“我们只是按照生态环境部的相关文件要求来执行和落实,项目停工延期与我们无关”。

截至2020年3月,位于天津市宝坻区的实地·海棠雅筑部分楼栋已经延期交付近9个月了。购房业主奔走维权却遭遇“霸王合同”,索赔一事希望愈发渺茫。他们不禁质问,项目逾期难道真的是因为“环保”和“治霾”吗?

事情本身的面目或许不是这样的。在业内人士看来,逾期的根源更可能是开发商明知工期可能会推迟却故意不挑明,因为这可以使项目看起来比竞品更早交房,从而促进销售,实现快周转。


逾期风波牵扯出“霸王合同”

现在,购房人最关心的问题仍然是房子什么时候能建好,什么时候能入住,以及开发商和主管部门能否给出一个令大家满意的答复。

这个使他们感到“窝火”,甚至会失眠睡。项目名为实地·海棠雅筑,位于天津市宝坻区周良庄镇尹家铺村南侧。在前两年,这里算得上是环京地区比较知名的楼盘,购买者不仅有天津本地人,还有众多的“北漂一族”。在实际的开发建设中,实地·海棠雅筑划分为东区(案名为圣景豪庭)和西区(备案名为香榭雅园),于2017年开始对外销售。

项目开发商是被称为地产界“黑马”的实地地产。开盘初期,实地地产宣称,这是其布局华北的首个项目,是一个集空中花墅、联排院墅为一体,总占地面积超过26万平方米、总建筑面积超过40万平方米、总户数将近3000户的高品质的住宅社区。

这个由名企开发的明星楼盘后续进展得并不顺利。多位于2017年至2018年购买该项目的购房者指称,他们所购买的房屋已经遭遇多次延期交付。

“因为签订购房合同的时间不一样,房屋约定的交付时间也不一致。以西区为例,最早交付时间为2019年6月底,最晚的为当年年底。”较早购买这个项目的业主任先生说。

一波三折的经历令他感到气愤:“2019年年中快交房的时候才知道,房子还没建好。开发商通知说要延期到年底。到了年底开发商还没有交房,原本年底收房的业主也收不到房子,整个项目全部延期了。到了现在,受新冠肺炎疫情的影响,估计项目还会继续延期。”

因为延期涉及赔偿问题,这些业主开始将视线转向购房合同,也回忆起更多购房时的细节。

在当时,购房人想要买房,不仅需要签订购房合同,还需要签订补充合同(或补充协议)。但是,想要签订补充合同的业主必须先支付定金、缴纳首付款。

业主陈先生回忆说:“签补充合同时业主对部分条款存在异议要求修改,销售人员却说这是制式合同无法修改,甚至有销售人员声称不签合同定金不退。事后想想,这分明就是诱导和欺诈,是霸王条款。因为只有正式的购房合同才是制式合同,补充合同是开发商自行拟定的,并非制式合同。”

在陈先生等业主心中,后签订的补充合同中各项条款有失公平,因为这里对制式合同中的极为重要的五项条款(商品房交付及交付日期、乙方逾期付款的处理、商品房建筑面积与销售建筑面积差异的处理、商品房设计变更的约定、商品房权属登记)进行新的约定。开发商有规避风险,甚至是置购房人利益于不顾的嫌疑。

实地地产对此并不认同,其表示,项目始终在合法合规的前提下运行,不存在所谓的“霸王条款”。

双方的分歧就此产生,这件事也为后续事态的激化埋下了伏笔。


开发商“甩锅”,政府部门不认

2020年1月,实地地产针对延期交付做出书面回应,认为项目延期是受不可抗力因素影响,即坊间称之为“停工令”的各类文件。按照补充合同的约定,因此原因延期开发商可免责。

3月12日,实地地产回复中国房地产报记者称,自2017年8月底开始,天津市及宝坻区人民政府为了进一步加强空气质量保障工作,先后多次下发通知,要求天津市辖区内所有在建工程项目停工。2017年至2019年期间,实地·海棠雅筑施工现场已累计停工约350天。若2020年未受新的停工令等影响,项目正式交付时间将根据停工天数予以适当顺延,于2020年4月30日、8月30日、10月30日、12月30日分批交付。

中国房地产报查阅2017年至2018年天津市区两级主管部门下发的各类限制施工的文件发现,按照文件来看,每天秋冬季,施工工地的土石方作业和水泥粉磨站、渣土存放点等确实被叫停。在建项目的基础工程、主体工程、保温工程等受温度影响较大的分部分项目也需要在限定的时间停止施工。因特殊原因需要施工的需要做好冬季施工方案并报备审批。

需要注意的是,有文件明确,在此期间被查处两次及以上的,对其工程实施全部停工。

企查查显示,实地·海棠雅筑的实际开发企业实地地产全资子公司天津金河湾置业有限公司,曾在2017年8月和10月分别受到行政处罚,原因是建设单位、施工单位未取得施工许可证或者开工报告未经批准,擅自施工。

这直接引发出项目延期之后,业主对开发商甩锅行为的质疑。

在业主看来,“停工令”不应该算作不可抗力因素,将项目延期的原因归根至“停工令”,甚至是天津市区两级政府身上更是不可理解的。实地地产提出“将按照合同约定扣减停工天数及宽展期,如果二者不能完全覆盖顺延天数,则计付剩余天数的违约金”的赔偿办法也是毫无意义的。

因为,政府部门否认其出台过“停工令”,开发商停工延期与政府和主管部门无关。即使有文件对近几年秋冬季工程施工进行限制,也只是按照生态环境部的相关要求来执行和落实。

业主称,开展京津冀及周边秋冬季大气污染综合治理攻坚行动已不是一天两天。作为开发商,实地地产理应做到熟知北方冬季施工要求和条件,在签订销售合同、制订施工计划、承诺交房日期时,提前考虑冬季施工条件,甚至是停工令的影响。

除了停工令等因素,项目延期还被外界认为与实地地产的资金有关。

有知情人士称,实地地产前两年在天津拿地较多,占用了一部分资金,这或许是项目延期的原因之一。

一位接近施工单位的人士表示,由于部分施工单位和开发商签合同较早,实际施工时材料和人工费用均发生了较大变化,导致工程预算严重超标。双方协商差价事宜,导致施工一直在进行,只不过很慢。

记者还从天津市住建委获悉,因为违规将房源销售给不具备资质的购房人,实地地产曾被主管部门冻结了6亿元的资金。除此之外,实地地产还曾有一笔数额不详的资金因多种原因被冻结。不过,实地地产对于资金出现困难予以否认:“天津是实地地产重点关注和投资的地区,不存在任何资金问题。”

开发商与业主间的分歧仍然难以调和。但是,对于延期问题,有业内人士透露出更深层次的原因,他称,逾期的根源更可能是开发商明知工期可能会推迟却故意不挑明,因为这可以使项目看起来比竞品更早交房,从而促进销售,实现快周转。当无法用环保风暴掩盖事实时,开发商为了逃脱责任,为了拒付违约金,甩锅行为也就不足为奇了。

一组数据或许能从侧面印证实地地产快速扩张的决心。这家来自广州的房企近几年有着十分抢眼的表现,从2015年销售额15亿元,到2016年销售额突破100亿元,2017销售额218亿元,2018年销售额275亿元,年复合增长率已经达到了150%,曾一度跻身于房企销售百强榜单中。


监管缺失,买房容易收房难

项目延期之后,围绕着因何延期、如何赔偿,以及合同是否有不合理之处的争议一直没有停息。另一场争议又随之而来。争议的焦点是实地地产是否涉嫌虚假宣传和侵害了购房者权益。

在这期间,有购房人发现,部分已经完工但尚不具备交付条件的房屋,实际结构与样板间结构相差甚远,特别是客厅窗户、卧室窗户的大小与格局发生了非常大的变化,客厅大小也严重缩水,宣传时承诺的三星门锁与实际交付不一致等。“对于这些房屋结构的变化,开发商没有履行及时通知业主的义务和责任。”

“发现这个问题之后我们问了销售人员,他说样板间只是示例,不代表真实交付。”任先生认为:“这样说来,就不应该安放样板间,直接带客户看合同,让客户脑补画面多好?”

更令任先生不解的是,在他向市场监管部门投诉时,对方问的第一点就是是否有书面约定样板间和实际交付的一致,如果有约定就可以进行查处,如果没有则无能为力,建议走司法程序。

在任先生看来,从购房伊始,开发商就已经将可能存在的风险转嫁给了购房人,广告甚至是合同上全部注明了样板间等不代表实际交付,购房人只能接受,没有选择。监管部门非常清楚这种套路,为什么还要难为购房人?为什么不提前预防开发商的这种套路?

“有家不能回,有房不能住,这算什么事?”业主陈先生有着更深的感触,他因海河英才计划而来到天津,在宝坻置业、妻子生活、孩子就学,一切均在计划之内。现在因项目逾期交房,对他的经济、生活、落户、子女入学等均产生一定的影响。

基于此,他和部分业主提出退房或对等违约补偿的要求,但这同样充满着不确定性,因为法律途径也难以走通。

针对发生在实地·海棠雅筑的这起因项目延期、货不对板而爆发的合同条款争议,北京大成律师事务所高级合伙人、北京市律师协会会员事务委员会副主任王月池向中国房地产报坦言,补充合同是具有法律效应的,但是没有对购房人特别有利的,很难从合同中找出瑕疵。

她指称,购房人可以退房,但需要在约定期限内履行书面通知义务。按照补充合同的约定,买方应在解除条件成就之日起15日内书面通知开发商解除合同,逾期未行使的视为放弃单方解除权。“购房人可以要求开发商承担违约责任,但主张的违约金过高,部分损失存在不会被法院支持的可能。”

关键问题是,她还特意查询了天津市宝坻区法院和天津市第一中级法院的类似案例,上述法院对于超过约定期限主张解除合同的请求,一般不予支持。

法院对于逾期交房的判决结果多为,以房款为基数,以银行同期贷款利率按日计算逾期损失;房款为基数,银行同期贷款利率按日计算违约金。对于租金、交通费、误工费和精神损失费通常不予支持。

最新的消息是,针对文中所述部分存在争议的问题,天津市有关部门已经介入调查但尚未有结论。实地地产则表示,目前项目正在申请复工,在等待政府通知的同时,公司会积极做好复工准备。


【记者观察】

在实地·海棠雅筑的这起纠纷中,我们看到一个不可忽视的问题,购房合同虽然合法,但却有失公平正义,当开发商因自身原因导致项目延期、货不对板时,客户的权益根本无法保障。

这些伤害客户的潜规则,除了开发商的失误,主管部门不是不清楚,可是这不是某一个单一部门能够协调解决的问题。权责和执法领域细分之后,每一个部门的分工变得愈发明确,不能说这样不好,但是,也助长了扯皮和不作为之风。你管你的我管我的“各管一段”的思维不时出现,在缺乏大局观的情况下都心里想着“绝对不给其他部门背这个锅”,甚至是在群众咨询投诉时,工作人员连自己的名字都不敢说出来。

要知道,很多发生在房地产市场上的风险事件,背后都暴露出我们监管的松懈和漏洞,这不得不警惕。

此外,我们最为关切的问题是,实地·海棠雅筑逾期交房的真实原因到底是什么。

谁都明白,逾期交房势必会打乱业主的全部生活节奏。有人可能需要另寻安家之所,有人可能需要延长租约,并额外支付房租,有人可能急需婚房结婚,有人可能急需落户让孩子上学。

这怎么能用一句轻飘飘的“对于交房逾期给您带来的不便表示歉意,感谢您的理解与支持”来弥补呢?你的延期交房,落到客户的身上,就是一座山。

要知道实地地产这家地产新秀,要对标的公司不是地产界的大佬,而是对标特斯拉和苹果,励志做地产界的特斯拉和苹果,就不能注重形象与品牌。

一家有责任有担当有商业底线的公司,真的不应该让环保来背锅,要直面问题,亡羊补牢,与客户取得谅解。不完全统计,近几年,全国范围内涉及逾期交房的项目不下几百个,几乎所有延期均有一个共同原因——“环保”“治霾”,从而减免、拖延支付违约金,甚至是拒绝支付。

环保风暴并非突袭,而是已经刮了三四年之久。既然开工时就已经知道会有政策风险,为什么开发商没有提前考虑在内?为什么不能提前计划,预留开发周期?做好周全之策,这并不是一件多难的事。

退一步说,即便确实是有计划外的原因,例如近期暴发的新冠肺炎疫情,也不应该成为开发商拒付违约金的借口。房地产开发是商业行为,只要是商业行为都具有契约精神与约定,违约不仅不光彩,还是一个涉法行为。

不能一边赚着钱,一边把应该承担的风险和责任转嫁给买卖双方的任何一方,这是商业文明和商业道德的底线,如果这个底线被一再突破,这个行业、这个社会将失去该有的美好与秩序。

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