被调控“困”住三年的商住房，能否迎来春天？

无论有没有疫情，商住房冰封状态总需要改变。

3月3日，广州市政府发布了《广州市坚决打赢新冠肺炎疫情防控阻击战努力实现全年经济社会发展目标任务若干措施的通知》，其中对于商服类项目的政策作出了调整，包括不再限定销售对象和最小分隔单位、已经确权登记的不再限定转让对象。但今天上午，记者发现该文件已经从官网撤下。对此，广州市住房和城乡建设局等部门相关人员表示，“商服类项目等相关政策的具体细节可能会有所调整。”

尽管从颁布到撤下不到24小时，但这一微妙的变动让沉寂三年的商住市场看到了一线转机。自2017年起，商住房因政策调控陷入低谷，如今，在疫情的冲击之下，这一限制政策能否放开？对此，贝壳研究院首席市场分析师许小乐复盘了商住房限售政策始末。

为拯救“烂尾楼”而生

1992年邓小平南方视察后，房地产行业的重要性大大提升。深圳作为经济特区其市场反应最为显著，房地产开发投资从1996年的125亿元到2000年的261亿元，5年时间增长了109%。

投资过热带来了一系列问题，包括开发企业盲目扩张导致债务危机、企业破产，烂尾楼开始出现，最为有名的就是深圳的新世界大厦。面对紧缺的现金流和烂尾的工地，深圳的开发商发明了商住产品，即将商业楼分割成小的单元销售。这种产品面积小、销售去化和回款快，顺应了当时开发商和购房者及投资客的欢迎，商住应运而生。

商住房具有加速回款和现金流的优势，很快在全国流行。2000年以后，大量烂尾项目、商业、酒店等通过分隔产权，以公寓形式销售。因为面积小总价不高的优势，其单价并不低。2007年北京商住房的成交单价为32180元/平方米。

随着这一产品的交易数量越来越多，暴露出来的安全、消防隐患也越来越突出。政府在2007年左右对商住房的政策进行了一系列调整，包括不可以为了促销售采用售后包租形式、一定要成套销售等等。

到了2011年，商住公寓的政策进一步的明确，包括严格规定商办类项目的用途、一般应该采用公共走廊公共卫生间布局等。各项限制政策使商住市场出现了一定程度的降温，2011年北京商住公寓交易量下降20%。商住的相关规则确定后，初期市场有所降温后趋于稳定。

到2015年，去库存思路下各地房地产政策陆续放松，一线城市由于突出的供需矛盾，商住房价格涨幅更快。以北京为例，2015-2016年两年住宅房价累计上涨超过50%。住宅价格快速上涨带来了两类需求在商住市场上的集中：一类是自住需求，商住产品具有不限购的优势突出，且套均价格低。北京住宅套均总价350万元左右，同期商住套均总价不到200万元，商住房受到了资金实力不足或者短期没有购房资质的购房者青睐。另一种是投资需求，快速上行的市场中不限购产品也吸引了一定的投资客。2015年年底，北京链家交易的二手商住的均价为41232元/平方米，比同期普住二手住宅38129元/平方米更贵。

一线城市商住市场的爆发在2016年，当年北京新房商住交易量66497套，占商品住宅成交规模的54%，这一产品已经成为一些一线城市新房市场的主角，链家交易的二手商住价格也出现了10%以上的价格上涨。

沉寂的三年

为了抑制过热的市场和快速上涨的房价，加上商住的高密度、难以完全规范化带来了安全和消防隐患，2017年3月26日晚上，以北京为开端，各个城市都开展了商住政策的大调整，主要是对商住实施限购限贷限售、规定最小面积单元等，北京规定商住购买计入限购套数、不得卖给个人、面积不得低于500平方米等，同时因为是企业购买也需符合317限售政策，广州在3月30日也出台了相应的类似政策。

政策出台后，市场迅速陷入冰封。以北京链家为例，2017年326政策出台以来，连续半年市场无商住交易。2017年北京新房市场商住交易11346套，较2016年下滑82%。2018年交易量在2017年大幅下滑的基础上再次大幅下滑66%，市场几乎陷入停滞。

2017年政策调整以来，普通的自住业主面临资产缩水和无法流通的困局。自2017年对于商住的多项限制政策以来，商住价格出现明显回调，部分商住小区的价格出现了30%的下跌且有价无市，购买商住房的这部分群体多为资金实力不强的年轻人，商住为短期过渡，价格的大幅下跌几乎终止了其后期向住宅改善的路径，市场活力丧失。

商住房陷入冰冻之后，库存高企，形成了巨大的资源浪费。2019年底全国的商业营业用房的待售面积为1.33亿平，占据整个商品房待售库存的27%，巨大体量的市场缺乏活力是严峻的问题。以北京为例，2019年销售量不足市场高峰2016年的10%。目前北京还存在2.2万套的商办类在售库存，按照目前的速度去化周期长达53个月，近600亿货值的存量得不到有效利用。

商住按照最小300平方米的面积销售，资源不能得到优化配置。对于企业来说，购买商业（非居住用途）的客户为普通的小业主，一般购入是用来出租，作为社区服务配套的定位，包括洗衣店、便利店、健身房等，这类场所并不需要300平方米以上的面积，大面积的商服类的产品是没有市场需求的畸形存在，造成严重的资源浪费。

出路在哪里

此次疫情暴露出城市公共服务设施空间的严重不足。就连武汉这样的大城市，一旦遇到公共卫生事件，都没有充足的空间开展治疗。从这个维度看，城市在医疗、教育、文化、体育等公共空间上的配置都存在明显的短板，难以满足人民群众日益增长的需求。但另一方面，商住房市场仍然存在巨大的资源空置，这就给商住房提供了转换的路径。是否可以将商住房转换为城市公共服务设施？转换为出租用房？

广州对于商服类用房的调整给沉寂3年的市场带来了曙光，这一特殊的市场领域的活力可能得到一定程度提升。政策调整将在一定程度上缓解疫情对开发企业的冲击，促进后期新项目的销售和回款。其次，政策调整后有利于提升商服类项目的资源利用效率。政策也有利于解放部分商住的自住业主，促进其改善置换，带动新房投资需求。

商住房调整的政策是在“房住不炒”的框架之内，不是通过加杠杆刺激购房需求来“救市”。对于商住市场本身来说，限制的解除会导致短期内商住房交易量会出现明显提升。但在限购、限制杠杆的约束下，商住房价格也不会出现明显上涨，市场呈现长期平稳健康趋势。

因此，我们预计，未来全国其他城市也会跟进，出台商办类政策调整。

第一，调整单体面积限制，促进商办去库存。数百平方米的单元显然不符合市场需要，考虑到应用场景，预计未来类似广州这种不再限制最小分隔单元、长期按照市场需求生产对应产品标的会成为趋势。虽然目前广州只是针对未完成规划报建手续的增量部分，但是短期来看这一调整也有利于改善开发商预期、提升信心。

第二，调整销售对象，明确规则，增加居住供应。目前核心区居住用地短缺和商业库存同时存在，不利于资源的优化配置。未来政策端可能会适当允许商改住，针对部分特殊产品允许销售给个人，缓解核心区域的居住用地短缺问题，当然前提是确定好相关标准：如明确申请改造的标的权属、结构及消防、物业规范、配套及技术标准等方面。同样，针对多年的商改租难题，政府可以尽快出台可落地的工改租、商改租政策，明确建筑、消防等合规要求，落实改建后用水用地用气价格参照居民标准执行的规定。

第三，解除限售促进市场流通。对于之前购买商住房作为自住用途的，一般为短期经济实力有限或者受购房资质限制的群体，这部分群体购买商住也只是短暂过渡，待资金实力充足或者购房资质满足后，一般都会选择置换。城市对于年轻人的包容性需要认可这种曲线上车的合理性，减少其后期合理置换的阻碍。

被调控困住多年的商住房，应当迎来它的春天。