头部房企加码入局，兰州成投资热土？

突如其来的疫情让各地经济不同程度停摆。然而，在这种特殊时期，兰州却以特殊方式敲定560亿元签约投资额。

2月20日，兰州首次以视频连线方式举行重点项目对接及视频签约仪式，共签约4个重点项目，签约总额560亿元。其中，绿地集团与兰州市政府签约陆港金融产业中心项目，总投资额约360亿元，龙湖集团则签约了龙湖金城光年项目合作框架协议，计划投资100亿元，两项目投资总额占当日签约投资总额82%。

值得注意的是，此次是龙湖首进兰州投资，但对于绿地集团来说，却已多次在兰州进行布局，已累计落实投资近150亿元。绿地集团董事长兼总裁张玉良表示：“兰州区位优势明显，社会发展日新月异，是一片极具投资潜力的热土。”

实际上，因为“丝绸之路”和“一带一路”等政策红利，兰州这座位于大陆腹地的西部中心城市逐渐成为近几年兴起的热点城市之一，产业布局逐渐增多，房地产市场也极具活力，吸引了不少外来房企进驻。

根据中国房地产报记者不完全统计，截至目前，碧桂园、恒大、保利、万科、融创、世茂、华润置地等头部房企在兰州均有布局，20强房企中超过半数房企已进入兰州。

但同时，由于供地少、招拍挂市场竞争激烈，单个项目布局利润空间有限，且本土房企多、部分本土房企实力不容小觑，这导致外来房企新进兰州也面临较大难度。

兰州的吸聚能力不俗

从经济和人口两个硬核指标来看，兰州的城市发展能级在全国重点城市中处于低位。虽然相比长三角、大湾区等区域内的二线城市，兰州仍存在一定差距，但作为甘肃的省会城市，其在甘肃的地位毋庸置疑，对于省内人口的吸聚能力不容忽视。

58安居客房产研究院分院院长张波认为，兰州近几年的发展才是房企关注的重要原因。

“2019年兰州地铁一号线正式通车运营，标志着其正式驶入‘地铁时代’，地铁的建设可以快速扩展房地产发展版图；兰州机场三期方案也已获批，这也是‘丝绸之路空中走廊’的重要支撑性项目；以及兰州奥体中心等重点项目的建设，这些无疑都提升了房企对这个城市的投资意愿度。”张波表示。

据了解，外来房企进驻兰州有两波集中期。第一波集中于2010年——2013年，碧桂园、恒大、保利、绿地、中海、万达、红星、大名城等房企均在此时期便进入兰州；第二波则发生在2017年以后，2017年，万科、华润首次在兰州“落子”；2018年，兰州又迎来世茂房地产、蓝光发展和奥园等标杆房企；2019年虽少有新进入房企，但碧桂园、华润置地和万达三大房企再次加码布局，包揽了兰州全年近一半数量的公开出让地块。

这些外来房企中，世茂房地产2018年首进兰州，于2019年底再次斩获甘肃天水项目地块。目前，世茂在兰州已有两个项目，且均为合作项目。一个是和当地开发商永坤置业合作的位于城关区青白石板块的银河世茂璀璨天宸项目，2019年销售额14.9亿元；另一个项目是与国企宏建集团合作、位于七里河板块的世茂宏建云煦园项目，该项目2019年9月开盘，全年取得7亿元销售业绩。

据了解，世茂还在洽谈位于兰州城关区的世茂中心和龙山小镇项目，目前进展顺利。世茂房地产表示，兰州市场是由世茂西部地区公司负责，规模不是很大，进入兰州主要是看中了兰州的房地产市场。与各大布局兰州的房企一样，世茂对兰州未来地产市场一致看好。

另一家持续深耕兰州的典型房企绿地集团也表示了相同看法。一位接近绿地控股的人士表示：“兰州有很多机会。”除了房地产开发，在产业升级转型、城市品质提升等方面，绿地将发挥优势。

大房企频繁加码入局

克而瑞在其研究报告中指出，兰州的房地产市场健康，出地主要是通过招拍挂，市场比较透明和公平。同时，兰州的去化周期大约11.8个月，也处于健康区间。这也在一定程度上刺激了房企在兰州的拿地热情。

安居客统计数据显示，从土地层面来看，虽然2019年兰州成交宗地面积环比2018年仅上涨3.06%，成交金额却环比大涨193.64%，这说明房企已经明显出现抢地现象，土地整体价格水平在不断提升。

此外，中国房地产报记者综合中指院数据整理得出，兰州2019年出让48宗地，揽金121.16亿元，其中，外来房企拿地超过21宗，主要以碧桂园、华润置地和万达三家大房企为主，三家房企的拿地金额就达到99.15亿元，占兰州土地出让总金额的比例超过80%。

实际上，布局兰州的外来房企主要以大型房企为主力，TOP10房企中，除了新城控股，基本已全部进入兰州，而据相关人士介绍，新城也积极在兰州洽谈相关项目，寻求合适机会进入。

以万达地产为例，2019年万达在兰州拿地不少于10宗，总拿地金额达到46.7亿元。在去年4月，万达集团董事长王健林就透露，未来3年，万达将在甘肃投资1个超大型文化旅游项目、5个万达广场、3个五星级酒店，新增投资约450亿元。

与万达相似，大型房企在兰州拿地体量一般较大，主要推行大盘开发模式。例如，2013年碧桂园“削山平地”的一个大盘项目，造就了单盘单日50亿的销售额；恒大234亩占地的恒大·未来城等。

此次绿地与兰州签约合作项目也符合上述特点。据绿地集团介绍，双方合作打造的项目位于兰州市西固区范广坪区域，建设用地约2685亩，总投资额约360亿元，总建筑面积约400万平方米，预计将于今年7月全面开工。

对于未来发展，绿地集团向中国房地产报记者表示：未来将充分发挥企业市场主体作用，加快现有项目推进建设，持续布局重大项目，为兰州区域发展新旧动能转换注入绿地技术及产业资源，为兰州经济注入新动力、新活力。同时，绿地将进一步积极与兰州市开展更深入广泛的合作，努力在兰州新一轮改革开放中有所作为。

首进难度大，多采取收并购

大房企进入兰州，除了看好兰州的地产市场发展，同时也是其全国布局的需要。除了这些已布局的外来房企，大批还在门外徘徊的房企也存在一定顾虑。

首先，利润空间有限是很多房企的担忧。克而瑞的研究报告指出，一般房企的第一个项目都不赚钱，兰州是适合长期深耕型的城市，如果只是一个项目，则利润空间有限，边际利润会随着项目增多、对当地市场熟悉度和掌控度提升等上升。

以绿地为例，近几年，绿地有意提升西北地区发展比重，其西北地区营收从2015年53.6亿元上升至2018年301.24亿元，增幅较大。但由于其营收成本较高，最终毛利率表现有待改善。2017至2019上半年，绿地集团西北地区毛利率分别为13.8%、10.31%及9.14%。

除此以外，兰州本地房企较多，虽然随着两波外来房企进驻，本土房企在不具备优势的情况下数量出现收缩，但亦有少部分本土房企实力不容小觑。

根据克而瑞数据显示，2019年兰州房企销售排行榜前十中除了品牌房企，还有两个本土房企兰州天正中广投资控股有限公司和兰州居正房地产公司分别位居第六和第八。在2019年公开土地市场上，本地小房企拿地金额不大，但在数量上也占据公开拍地的半壁江山。且这些本土房企往往依赖资源优势与某一固定品牌房企合作。

正因如此，虽然兰州公开拍地较为透明，但房企首进仍有一定难度。有些房企为了进驻兰州，采取收购并购的方式，比如中国奥园。据奥园相关人士表示，奥园于2018年首次进入兰州，是以并购方式进入，且目前在兰州仅有一个项目。