2020年，房地产业如何实现有质量地增长？

2019年12月召开的全国住房和城乡建设工作会议，提出2020年要重点抓好9个方面工作，其中首要工作就是着力稳地价稳房价稳预期，保持房地产市场平稳健康发展。

2020年，房地产业应该如何稳中有进？如何实现与高质量、美好生活的有效链接？听听行业大咖怎么说。

房地产转型要从三方面努力

“我们一直在考虑房地产行业应该如何适应国家经济发展的转型，从规模数量型转向质量效益型。”中国房地产业协会副会长兼秘书长陈宜明认为，要实现转型，应该从三个方面坚持不懈地努力。

 一是更加遵纪守法。作为房地产企业，要遵守国家的法律、法规、部门规章制度和政策，这些都集中反映在一个企业是不是诚信经营上。十九届四中全会通过的《推进国家治理体系和治理能力建设的若干决定》明确提出，发挥行业、协会、商会自律功能，因此，加快房地产业诚信建设是中国房地产协会责无旁贷的责任。

二是更多依靠技术进步。房地产业的发展，无论住宅建筑还是公共建筑，随着科学技术的发展，都应该不断地提高技术含量，提高科技成果的转化率。比如现在大力推广的装配式建筑，这是住宅建造过程中一个很重要的技术变革，它把过去在现场集中施工、集中浇铸建成住宅或者建筑的生产过程，变成了在工厂按照现代化机械加工手段进行生产和建造的过程，对于提高劳动生产率、提高建筑品质、提高从业人员的职业感和职业素质都起到了非常重要的推进作用。

三是更好地提高品质。一是提高房地产企业自身的品质，核心问题是每个企业都应该形成自己的企业文化，这个企业文化应该在遵守国家24字的社会主义核心价值观的前提下，结合行业、结合企业自身特点，形成完整的价值观，形成一套维护价值观的制度和规定，促使企业健康地成长。

房地产下半场结构性机会值得期待

“展望新的一年，大家已经看到一些国际组织、国际货币基金包括华尔街的高盛公司都调高了2020年的世界经济增长的预期”，中国政策科学研究会经济政策委员会副主任徐洪才表示，“总体来看新兴经济体在2020年是往上走的，相比2019年，2020年全球经济增长预期会调高，相应的贸易投资活动都会活跃起来，所以不要太悲观。”

对于外部形势变化，他认为，中国的经济大体上还是会延续2019年总体稳定的发展态势，而且会朝着高质量发展方向不断迈进；全球经济增长总体放缓，但是会出现温和的反弹。欧洲，英国脱欧已经成为确定性的事件，现在看来风险已经逐步释放。外部环境总体来看是朝着好的方向变化；“一带一路”的合作，包括亚太合作，现在都是机遇大于挑战。

对于国内形势，现在有一些有利条件。国内需求相对稳定，这是基础性条件。创新驱动和新动能势头是良好的，过去几年中国研发投入的功夫没有白费，申请的专利、新动能培育、转型升级的势头方兴未艾，高端制造业、现代服务业、高科技产业，对经济增长的贡献是上升的，吸收的资本是领跑于整体的投资规模、增长速度。

不过，当前经济下行的压力主要来自于需求不足，这一点中央经济工作会议已经做了科学的表达。更重要的是，有些结构性问题，比如基建投资、制造业投资，是低位徘徊。汽车销售是负增长，新兴消费方兴未艾，旅游、养老、文化、信息、体育、健康等，发展势头很好，但是占的比重偏低，还不能成为拉动经济增长的主要引擎。

在外部环境扭转、国内形势挑战与机遇并存的情况下，徐洪才表示，未来“十四五”期间，主要战略目标就是要突破中等收入陷阱，释放新一轮改革开放的红利，特别是中国的发展潜力还有待释放。第一是城乡之间的双向流动，生态要素的双向流动，这是一个很重要的抓手；国企改革、民企发展也有很大的空间；人力资本红利值得期待；创新驱动、产业转型升级值得期待；积极的财政政策还有空间。

对于普遍关注的房地产形势，徐洪才认为，和房地产行业密切相关的货币金融政策，总体基调是稳健不变，但是要保证灵活适度，货币供应量信贷资金和社会融资规模的投放要和经济发展相适应，和名义GDP增长速度相匹配。

“因此，新的一年，大家不要过于悲观，未来从数量型规模发展要走向质量和效益型的发展模式，朝着高质量方向发展。行业集中度会进一步上升，一些粗放经营的小型开发商可能日子更加难过。但是这种结构性机会，区域发展、城市群的发展和农村城镇化的下半场，值得期待。”

坚守有质量的增长

“在过去几年，房屋资产管理行业呈现‘高增长+高亏损’的发展态势，甚至被称为‘没有赢家的生意’”，我爱我家控股集团董事长、总裁谢勇认为，2019年，叠加经济周期带来的影响，形势更为严峻。

谢勇表示，这几年，在资本和移动互联网驱动下，以上市融资为目的，一些以前被认为非常分散的企业，进入了融资圈流量，形成高增长、高估值、上市、收并购、垄断溢价增长怪圈，这种增长方式在不到10年的时间里，很大程度影响了人们的思维模式，但是理想很丰满，现实很骨感，这条融资上市的道路不同于收益实现的道路。

在资本加持下，房屋资产管理行业为了规模增速牺牲了运营质量。谢勇认为，爆发式的规模增长不等于规模经济，这注定是一桩没有暴利的生意。虽然对运营的理解因为过程不同而有很大差异，但是好的运营应该是一个价值增值的过程。规模经济可以实现最理想的价值转换，但是在我们这个行业，无论是轻资产运营，还是重资产运营，都没能利用规模经济的规律，找到最佳的投入产出模型。对开发商来说，介入到自持物业这种重资产模式的租赁运营是非常痛苦的试验。

谢勇认为，行业应该坚守有质量的增长，这对行业而言，是一个回归一般商业逻辑的过程，对企业而言，是继续筑牢有质量增长的基石。

第一，做好产品。有别于其他轻资产行业，作为大宗、低频交易的、房屋资产管理高度依赖于线下空间及资源的兑换，在讲品牌故事前，应该先沉下心来做产品，这是一门需要工匠去雕刻的生意，有了前期精心打磨的产品，标准化运作的团队、专业的运营能力，才有可能有后续的持续发展。

第二，可预期的持续盈利。无论有多少竞争模式，非盈利前提的市场竞争注定没有赢家。未来的房屋资产管理或许有多种盈利模式：可能是价值投资或者资产管理收益，可能是品牌输出收益，也可能是永不消失的二房东利润。相比于全要素管理，盈利能力应该是行业的利润率和风向标，在多年的业务摸索中发展出一套优质房源池、高效租房、稳定租约所带来的高质资产业务闭环，稳定的入住率、精准的期限匹配以及出房效率等指标，稳定的流动性和持续盈利也是可以预期的。

第三，理论探索。没有理论指引的盲目实践始终是需要警惕的，说一句漂亮的广告语很容易，但是总结真正指导实践的理念其实挺难。比如很多公司都有客户第一的核心价值观，具体执行起来也需要非常艰难的过程才能达到很深的层次。