土地温和复苏，2020年房地产存量改造成风口？

作为地方“财力”的重要部分，近段时间土地出让收入增速明显加快。2019年11月单月全国土地出让收入近7000亿元，超过此前5000余亿元的今年月度平均水平，全年土地收入也有望创下新高。

在地方财政收入增长放缓，收支压力加大之际，土地市场的复苏和平稳，将有助于降低地方政府专项债发行规模加大情况下的债务偿还风险。同时，这也利于保持明年房地产投资增速的平稳。两者都将有助于稳定投资和促进经济。

单月土地收入近7000亿

财政部数据显示，2019年1～11月累计，地方一般公共预算本级收入92851亿元，同比增长3%，低于去年同期增幅（6.9%）。与一般公共预算收入增速较低相比，地方政府性基金收入的增幅反而在逐渐加快。

2019年前11个月，地方政府性基金预算本级收入64365亿元，同比增长10%，其中土地出让收入同比增长8.1%。10%的增幅看似并不太高，但与今年上半年相比，增速已经大为加快。上半年，地方政府性基金预算本级收入29792亿元，同比增长1.6%，其中国有土地使用权出让收入下降0.8%。从上半年的同比下降0.8%到前11个月同比增长8.1%，土地收入的快速反弹对地方政府性基金收入的增幅贡献很大。

2018年1～11月，全国土地出让收入53362亿元。按照8.1%同比增幅计算，2019年前11个月土地出让收入约为57684亿元，约占同期地方政府性基金收入的89.6%。此外，11月单月全国土地出让收入也接近7000亿元（前10个月为50797.7亿元），超过此前的今年月度平均数据。

临近年尾，随着一些城市推地速度加快，全国土地收入还将进一步增加，并有望超过2018年的6.5万亿元，再创历史新高。

中原地产研究中心数据显示，当前土地市场继续高位运行，截至12月17日，2019年50大城市合计土地收入3.97万亿元，同比上涨幅度达16.3%，刷新历史纪录。其中出现了14个千亿城市，刷新历史同期纪录。这其中，杭州以2709亿元暂列第一，上海和苏州紧随其后。

中原地产首席分析师张大伟表示，从卖地城市的积极性看，大部分城市依然在增加土地出让。最近部分一线热点城市开始出让部分与之前明显不一样的土地，比如不限价商品住宅土地，土地挂牌供应也有所增加。

“有的地方调整了部分土地政策，相比2018年过于严格的土地限制，最近几个月各地的土地市场约束条件相对减少，包括部分城市的土地限价、土地保证金、土地配套保障房政策都有所调整。这种情况下，叠加部分城市的限价政策微调，开发商拿地积极性提高。”张大伟称。

专项债偿还依赖土地收入

土地收入总额日益庞大，一些城市的经济发展与土地市场的关联也日渐深入。

穆迪助理副总裁袁人杰表示，未来12个月全国土地出让金收入将增长企稳或小幅回升，但如果土地市场进一步下行，将给地方政府带来挑战，尤其是在经济增长放缓以及大规模减税的情况下。

这一挑战主要来自债务方面。据穆迪统计，在过去的十年中，中国在2012年和2015年经历了两次周期性的房地产市场下行，土地出让金收入分别同比下降14%和21%。因此，地方政府的或有负债(contingentliability)和债务负担显著增加。

近两年来，为加快基础设施建设，稳定投资促进经济，政府加大了地方专项债的发行规模和进度。财政部近期已经提前下达了2020年部分新增专项债务限额1万亿元，占2019年当年新增专项债务限额2.15万亿元的47%。

中金公司预计，2020年地方政府专项债发行规模将从2019年的2.15万亿元扩大至3.35万亿元左右，专项债发行规模占GDP比重由2.2%提升至3.2%。中信建投则预计2020年新增专项债额度有望提至3万亿元。

但发出去的债总要还。按照2014年修订的《预算法》，地方政府举债必须有偿还计划和稳定的偿还资金来源。专项债的偿还与政府性基金收入有关，而土地出让收入一般占地方政府性基金收入的九成以上。

财政部预算司巡视员王克冰12月17日在“地方债市场建设与发展研讨会”上表示，目前专项债偿债来源比较单一，高度依赖土地出让收入。

他表示，地方政府举债融资，如果用得好，有利于加快城市化、工业化的进程。但举债要和偿债能力相匹配，这是一条经济铁律，必须落实好偿债资金的来源，严控风险。

王克冰认为，目前法定限额内政府债务风险总体可控，但已经有一些风险的苗头，应该关注。债务率方面，2018年，我国7.4万亿元的专项债余额已经超过7万亿的政府性基金预算收入规模；同时，“目前专项债偿债来源比较单一，高度依赖土地出让收入。现在政府性基金收入大体上主要有五项，其中土地出让收入占91%。”王克冰说。

2020年房地产投资有望趋稳

对于房地产来说，土地是面粉，房子是面包，制造面包的过程则是投资。一旦土地供应和成交波动加大，则将直接影响未来房源的供应，以及造成房地产投资的波动。而作为固定资产投资的重要组成，房地产投资的稳定，对稳定固定资产投资的作用较为明显。

国家统计局数据显示，今年前11个月全国固定资产投资同比增长5.2%，与10月持平，其中制造业投资增长2.5%，基础设施投资增长4%，房地产投资增长10.2%。

12月17日，中共中央政治局常委、国务院副总理韩正在住房城乡建设部召开座谈会。他强调，保持房地产市场稳定，是对宏观经济平稳健康发展的重要贡献。

他强调，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”这一定位，保持定力，不将房地产作为短期刺激经济的手段。要坚持因城施策，落实城市政府主体责任，紧紧围绕稳地价、稳房价、稳预期的目标，完善长效管理调控机制，做好重点区域房地产市场调控工作，促进房地产市场平稳健康发展。

在“三稳”的目标下，房地产投资也有望保持一定平稳。

上海易居房地产研究院12月27日发布《2019-2020年度全国房地产市场报告》预计，2020年全国房地产开发投资将保持小幅增长态势，预计全年同比增速在6%左右。

报告认为，相对于房屋销售指标，开发投资指标具有滞后性，2019年商品房销售面积增速回落，2020年开发投资增速会滞后性回落；但房地产开发投资具有较强的黏性，进入本世纪以来从未出现过年度下降，最低值是2015年增长1%，估计2020年也不会由正转负。

海通证券首席经济学家姜超近日表示，今年1～11月房地产投资增速继续微降至10.2%，印证房企到位资金增速保持稳定，建筑工程增速回升转正对冲土地购置费增速下滑，对房地产投资形成支撑。考虑到三季度以来地产销售重回正增长、土地购置增速回升，未来房地产投资大幅下行的风险有所下降，韧性有所增强。

存量改造渐成风口

12月16日国家统计局发布的数据显示，2019年1～11月份，全国商品房销售面积148905万平方米，同比增长0.2%。商品房销售额139006亿元，同比增长7.3%。近两年，商品房销售面积的增幅持续徘徊在近乎零增长阶段（2018年1.3%，2019年前11个月0.2%）。

房地产存量已然十分庞大，城镇化进程也渐趋高位，北京、上海等地开始转向建设用地减量发展，国内楼市继续快跑的动能相比此前已经减弱。此时，挖掘存量投资逐渐成为一个政策选项。

中原地产首席分析师张大伟表示，城市更新、存量住宅改造将是2020年房地产市场的新风口，预计这一市场在未来将有大量企业进入。

12月12日，中央经济工作会议明确提出，要加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造。

12月23日，全国住房和城乡建设工作会议提出，明年要着力推动高质量发展。推动城市开发建设由增量建设为主转向存量提质改造和增量结构调整并重，不断满足人民群众对美好生活的需求。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，政策明确要加强城市更新和存量住房的改造提升，这也体现了存量市场方面的新导向。

“存量物业改造会成为一个较大的主流，这对于房企来说，需要研究相关的投资机会，尤其是在老旧小区改造和城市更新方面，后续各类财政政策的支持力度会加大，部分房企也应该积极在存量物业收购和改造等方面发力。而在增量结构调整方面，或会和房地产领域的调控思路挂钩，至少目前来看，保障房、人才住房以及蓝领公寓等，或成为较大的投资建设内容。”

中国房地产商会联盟执行主席顾云昌认为，城市更新的高度高于棚改和旧改。低效率土地充分利用、产业结构调整、居住环境改善是城市更新的三个目标。