2020年房企继续折价上市，救急难救命

2019从年头到年尾，中小房企赴港上市一个接一个，它们都没有选择，因为内地融资渠道层层缩紧。

12月份，先后传来景业名邦、时代邻里、保利物业成功登陆港交所的消息，为2019年房企赴港上市潮收尾。据统计，2019年登陆港交所的房企有德信中国、银城控股、中梁控股、中国天保、新力控股、景业名邦6家，这一数字与2018年持平。

2019年还有包括保利物业和时代邻里在内的8家房企，分拆物业公司在港交所挂牌。此外，港龙地产、大唐地产、三巽集团等上市申请处于“审核中”，奥山控股、海伦堡、万创国际等一众房企尚处于排队中。

事实上，赴港上市窗口期早已过去，当下上市环境并不乐观，内房股不得不通过“折价”吸引投资者，打通上市融资平台仍是众多中小房企的最大目标。

“2020年中小房企赴港上市潮还将继续。”汇生国际融资总裁、协纵策略管理集团前创始人黄立冲认为，2020年的海外融资环境并不会改善，港交所新股发行及发债市场环境甚至还可能进一步恶化。

贱卖股价，融资大打折扣

2018年，中小房企在香港曾有过一波上市高潮，彼时，正荣地产、美的置业、弘阳地产、大发地产等纷纷登陆港交所。

2019年也是一个赴港IPO大年，但这些新的闯关者却有着截然不同的命运。

12月5日，成立仅6年、营业收入仅13.39亿元的景业名邦集团在港交所成功挂牌上市。景业名邦此次IPO发售新股达到4亿股，其中国际发售3.6亿股，香港发售4000万股，每股发售价3.16港元。首日开盘后，景业名邦高开上涨4.43%，但此后一度下跌至3.15港元每股，截至当日收盘报收3.23港元每股。总募资12.64亿港元，所募资金净额将主要用于腾冲高黎贡小镇以及肇庆、清远与株洲等地的相关项目开发。

与大多数中小房企IPO耗时1～3年长周期不同的是，这家小房企从递交上市申请到登陆资本市场，间隔仅5个月有余。从业绩表现看，景业名邦并无突出之处，但这家小房企的创始人陈思铭，系雅居乐集团副主席陈卓贤长子。有分析称，景业名邦的扩张与雅居乐息息相关，不仅集团初步资金由其家庭资源提供，景业名邦的多名高管也曾在雅居乐任职。

12月份，还有两家房企分拆物业公司登陆港交所。12月19日，时代邻里（母公司为时代中国）与保利物业（母公司保利发展）同一日敲钟。尽管港股市场近年来对物业企业颇为青睐，但目前对其态度也回归理性。上市首日，背靠央企的保利物业开盘价报43.8港元/股，比招股价涨24.79%，收市报每股45.35港元，市值达242亿港元；而时代邻里开盘即出现破发，报收4.88港元/股，较发行价5.15港元下跌5.24%，市值44.34亿港元。

一位香港投行分析师表示，内房企想要通过港交所上市审批，其实并不难，难的是面对上市首日股价破发、估值低、股价大跳水等，如何赢得投资者信心。而事实是，港股投资者向来都对内地中小房企很谨慎。这令其上市后的实际融资能力大打折扣。

据统计，2019年成功上市的6家内房股以及8家房企分拆物业公司大都融资总额较低、以较低招股价发行。如银城国际、中国天保集团集资净额仅分别为7.7亿港元、4.172亿港元。2019年6家新上市房企平均募资净额14.12亿港元，较2018年18.79亿港元平均值有所降低。

德信中国等4家房企、3家物业公司每股发行价都不足3元，其中天保集团为每股2.5港元，和泓服务仅为每股1.28港元。德信中国、新力控股在上市首日就跌破发行价；天保集团由于香港公开发售项初步可供认购额度为1585万股，剩余认购不足的415万股被重新分配至国际发售。

上市之后，这些内房股的股价依旧低迷。记者统计发现，中梁控股上市价格5.55港元/股，上市当日即盘中破发，后股价走势一度低至4.685港元/股，近期股价有所回升，12月26日股价收于6.15港元/股，仅较发行价上涨不足10%。银城国际发行价为2.38港元/股，同样经历了首发盘中破发及认购不足情况，12月26日公司股价收于2.34港元/股，仍处于破发状态。而中国天保、新力控股、景业名邦目前的股价依旧接近发行价。

房企分拆物业公司的股价出现分化，并非全部被资本市场认可。银城国际关联物管公司银城生活服务11月6日在港交所上市，获382.88倍超额认购。但此后股价一路走低。银城生活服务12月26日收盘价1.6港元/股，较上市首日的2.18港元/股，下跌了26％；鑫苑物业服务12月26日收盘价1.47港元/股，较上市首日的2.08港元/股，下跌29％；滨江服务股价微降；蓝光嘉宝、奥园健康生活的股价涨幅则均在30%以上。

2020上市潮继续，融资救急难救命

上市之后的再融资能力，才是内房企蜂拥上市的最终目的。在内地融资渠道收紧之下，房企纷纷借助海外发债来弥补资金缺口。

据中指院统计，1～11月，房企海外债券发行规模为4603.4亿元，同比增长33.6%，较去年全年增长21.8%；海外债券融资成本为8.33%，较去年同期上升0.94个百分点。

12月以来，房企海外融资计划密集发布，融信中国、华润置地、力高集团、佳源国际等多家房企公布的融资计划金额已超过20亿美元。除华润置地外，房企融资成本普遍较高。

2019年2月份上市的德信中国，上市首日募资规模仅13.73亿港元，对其高负债及扩展需求而言，这显然不够。上市不久，德信中国即迫不及待发行美元债。11月18日，德信中国公告表示，发行于2021年到期的1亿美元额外优先票据，该笔债券将与其8月发行的2亿美元优先票据合并成一单，发行利率为12.875%。

成功打开海外再融资渠道的还有中梁控股。上市半年后，9月20日，中梁控股集团公告表示，公司及附属公司担保人拟发行3亿美元优先票据，票据年利率为11.5%。虽然美元票据的利率高低会受到企业自身资质、市场环境甚至于政策条件等多方面因素影响，但中梁控股、德信中国所发美元债利率仍明显高过同行。

而2018年，成功登陆港交所的正荣地产、弘阳地产、美的置业、大发地产、恒达集团、万城控股6家房企，有3家于2019年发行了美元债，其融资利率高低不一，正荣地产上市后的首笔美元债（2019年1月发行）利率仅8.6%，大发地产上市后的首笔美元债利率则高达13.5%。截至目前，恒达集团、美的置业、万城控股仍未进行海外发债。

在黄立冲看来，目前环境下，中小房企上市融资对其背负的巨大债务而言不过是杯水车薪，对改善公司财务状况并无实质性影响。

历时逾两年，终于在2017年底借壳上市的福晟国际，其资金困境并未因此解套。近日市场消息显示，福晟集团、协信控股集团相继把自己的项目摆上货架寻求买家，接盘企业分别是世茂房地产和阳光城。此前协信地产一直在谋求上市，却均以失败告终。

有房企人士称，房企活不下去的根本原因往往是其过去采取过度激进的举债策略，杠杆过高，加上生存环境越来越恶劣，资金链终于不堪重负。若能上市，则安全度相对会大很多。这样的逻辑下，2020年中小房企赴港IPO热潮仍会持续。

“虽然现在美元债被限定仅用于借新还旧，但由于整体存量债规模较大，明年美元债仍会是房企发债的主力。”克而瑞证券研究院分析组组长孙杨表示。

“从大环境看，2020年中国经济将进入更富挑战的变化和动荡期，在这个时间段，全球经济环境可能有一些急速的变化，叠加国际摩擦等影响，导致海外发债市场难度增加；同时，海外市场对于内房企发债偿还风险的隐忧也在不断累积，投资者对于内地中小房企新股和债券的认购意欲不断减弱。”黄立冲认为，2020年无论是赴港IPO还是海外发债，难度都不会比2019年低。

“2020年第一季度将会出现更多民营房地产公司违约、暴雷、被大房企或国有房企接管的现象。即便2020年第二季度政策货币端有所放松，也仅是对大房企融资有利，民营房企依然是运气不佳。”