□ 尹道振

物业管理是一项涉及千家万户的民生工程，也是社区基层治理的重要内容。随着社会和经济快速发展，物业管理在现代社会建设和城市管理中的作用越来越明显。深圳是全国物业管理的发源地，物管行业在深圳起步早、发展快。近年来，深圳物业管理纠纷日益凸显，呈现出诉求主体多元化、形式多样化、内容复杂化以及矛盾易激化等特点。

为探寻化解住宅小区物业纠纷的新路径、新方法，营造住宅小区共建共治共享社会治理格局，福田街道全力推进住宅小区党建试点工作，构建“党建先行、机制保障、四方联动”的住宅小区管理创新体系,形成“党建+物管”改革的“福田模式”。2019年6月，《南方日报》、南方网将这一做法评选为“以人民为中心——党建引领基层治理”十大优秀案例之一。

党建引领

构建小区管理服务网络

福田街道是福田区的一个老街道，大部分住宅小区的基础设施比较老旧，难以满足住户的需求，物业纠纷频发。

街道党工委认真贯彻落实区委、区政府将福田街道作为在住宅小区率先开展党建试点的工作部署，扎实推进住宅小区党建工作，辖区151个住宅小区中建立党组织的有99个，其他暂不符合条件的小区通过选派党建指导员的方式加强党的领导。辖区13个社区均成立了住宅小区党组织，实现了住宅小区党组织全覆盖。

明确住宅小区党建工作职责。成立住宅小区党建专项工作领导小组，由党工委书记任组长，其他工委成员任副组长及小组成员。制定出台《福田街道深化业主委员会和物业管理机制改革暨开展住宅小区党建专项工作实施方案》，进一步明确分工，压实责任。同时，扎实做好党组织带头人队伍建设，以社区党委书记、党支部书记等党组织带头人为主体，召开协调会、推进会和调研会，开展住宅小区党建工作专题培训，大力推进党组织带头人队伍整体优化提升工作。

狠抓住宅小区试点任务落地落实。街道党工委先后7次召开住宅小区党建工作协调会、5次推进会、4次专题调研会、4次研讨会，专题研究、协调住宅小区党建工作中存在的困难和问题。社区党委先梳理街道辖区住宅小区党支部和业委会成立情况，汇总党员和业委会成员等信息，形成专项工作台账。在此基础上制定《福田街道深化业主委员会和物业管理机制改革暨开展住宅小区党建专项工作实施方案》和《住宅小区党建工作推进时间表》。

推进住宅小区党组织全覆盖。社区党委主导探索建立了“小区党支部——业委会——居民”三级管理服务网络，推行党支部联系业委会、业委会联系居民制度，构建“党支部引领、业委会示范带动、居民主动参与”的小区党建管理服务工作体系，健全共建共治共享工作体制，着力化解小区物业管理服务问题。

破解难题

创新物业管理思路

2017年《中共中央国务院关于加强和完善城乡社区治理的意见》出台，把加强基层党的建设、巩固党的执政基础作为贯穿社会治理和基层建设的主线，对充分发挥基层党组织在城乡社区治理中的领导核心作用进行了顶层设计。其中，改进社区物业服务管理是补齐社区治理短板的重要措施之一。创新行业发展思路、提高小区物业管理水平，是当前物业管理行业必须解决的问题。

2018年年初，福田区探索出“党建+物管”管理创新体系，出台《关于深化业主委员会和物业管理机制改革的指导意见》，提出改革措施，如试点在住宅小区建立党组织、试点开展物业服务企业党建工作、试点社区两委成员在业主委员会“交叉任职”等。作为在住宅小区率先开展党建试点的福田街道，目前已取得一定成效。

以问题为导向，福田区委、区政府明确将探索小区物业和业委会管理运作机制改革作为年度重点改革项目，并对相关研究和改革试点提出了明确要求。区相关部门组成联合调研组，详细走访了全区10个街道办事处和多个住宅小区后，形成了《福田区深化业委会和物业管理机制改革的实施意见》，并根据文件精神推动改革举措实施。

为巩固党的执政基础、理顺小区基层治理架构、发挥居民自治合力、促进物业行业健康发展，制定“三个试点+三项机制+三个平台”的改革措施。“三个试点”即试点“住宅小区+物业企业”党建，构建基层党组织架构；试点“交叉任职+提名遴选”方式，指导业委会选人用人；试点“四方联动+居民共议”机制，激发基层自治活力。

“三项机制”包括推进业委会“履职承诺+述职评议”机制，业委会成员入职前签订履职承诺书，年度业主大会时作述职报告，确保业委会廉洁自律阳光高效；推进物业公司“审计监督+诚信评价”机制，确保业主利益不受侵犯；推进“抽签定标+快速调解”机制，解决物业纠纷的“急”和“难”。

“三个平台”则涵括“统筹运营+综合整治”运营平台，促进政企民三方联动；建立“专业培训+社会参与”参与平台，激发社会力量参与热情；建立“大数据+信息化”监管平台，加强政府智慧监管，落实物业企业主体责任。

党支部建在小区

托起百姓“稳稳的幸福”

“通过推行党支部联系业委会、业委会联系居民制度，构建‘党支部引领、业委会示范带动、居民主动参与’的小区党建管理服务工作体系，健全共建共治共享工作体制，着力化解小区物业管理服务问题。”福田街道党工委书记、苏伟介绍道。

住宅小区承载着普通老百姓生活起居，是城市最基本的单元，也是党组织联系服务党员群众的“最后100米”。福田街道党工委坚持“以人民为中心”，在小区建立党组织，全力促进小区和谐稳定，让百姓感受到了“稳稳的幸福”。

“问题源于物业公司服务意识不到位，原业委会履职意识和履职能力也不足，导致小区路灯坏了没有人修、保安员从50人一下削减至35人、外来人员和车辆管理松散等一系列问题产生。久而久之，业主对业委会和物业公司的意见越来越大。”多名业主代表反映。位于福田街道皇岗社区的云顶翠峰花园，公园环绕、鸟语花香、闹中取静，曾是福田区名副其实的豪宅之一。但从2010年开始，云顶翠峰花园小区的矛盾开始突显。小区原业委会今年1月份到期，三方矛盾纠纷去年一度陷入“火热化”，不少业主甚至有联名炒掉物业公司的打算。

居民的意见和诉求通过社区党委反馈到街道办事处，街道党工委在深入探究，摸排小区党员人数和情况的基础上，成立云顶翠峰小区党支部，通过选举，党龄较长、在业主中有威望、有奉献精神的曾献亮担任党支部书记。党支部成立后的第一件事，是将居民反映的诉求形成14条整改意见，提交给开发商和物业公司负责人并督促其整改。

“破损的路灯全部更换了，保安人员也明显增加，就连小区二期10幢楼下居民投诉了10多年的汽修店最近也迁离了。如果没有党支部，小区不知道会乱成什么样。”业主代表周女士称，如今该小区业主之间流行这样一句话“有问题就找党支部，有了党支部就有了‘主心骨’”。

国皇大厦小区建成已有20年，电梯等基础设施颇为老旧且存在安全隐患，而小区物业专项维修资金仅10多万元，业主强烈要求更换电梯却又不愿意分摊费用。国皇大厦小区党支部主动担当，在街道党工委、区住建局、区市场监督管理局等部门支持下，4次组织小区管理处和业主召开座谈协商会，协调社区召开临时业主大会，按程序表决电梯更换议题，最终说服小区管理处垫付110万元资金更换电梯，同时邀请小区热心业主专门监督更换事宜，小区业主表示非常满意。

共和世家小区成立党支部以来，支部班子主动出击，走访调查了解民意100余次，帮助小区成功选出居民满意的业委会；先后通过民生微实事项目和社区党建经费，投入资金20多万元将小区16栋底层大约300平方米的空置房改造成休闲运动室；建设了以党建活动为主，并具有文化娱乐、休闲健身、人际交流、邻里互助等多种功能的党群服务中心，小区各类矛盾纠纷在基层党建工作的推动下有效化解。

小区党支部在业委会换届选举、民生微实事、老旧电梯更新、给排水管更换、化解物业纠纷等民生事务中的引领作用正在日益彰显。

（本文配图由福田街道办公室提供）