成都郫都区安靖街道辖区内既有商品房小区，也有小产权小区、安置小区、老旧院落和农村自建房集中居住区。街道现有小区院落41个，其中大产权小区13个、小产权小区20个、老旧院落3个、安置小区5个。不同类型小区的产权基础、人口构成、空间形态和物业条件差异明显，居民面对的虽同是停车、环境、安全、物业等日常问题，问题背后的成因却不尽相同。

如何避免用一套办法治理不同小区，是安靖街道推进基层治理必须回答的问题。

2026年，郫都区委社会工作部把深化小区分类治理列为重点工作，明确提出针对拆迁安置小区、农民集中居住区等不同类型小区精准施策、分类推进，提升治理精细化、精准化水平，并支持农集区、安置小区、小产权小区探索符合自身特点的治理方法和路径。

围绕这一要求，安靖街道党工委没有停留在按产权性质划分类别、按统一清单推进工作的层面，而是把分类治理进一步落实到问题识别、组织建设、协商方式和资源配置上：先摸清不同小区的治理基础和主要矛盾，再确定由谁牵头、在哪个层级议事、需要引入哪些专业力量，推动能够在院落内部解决的问题由居民共同协商，涉及物业、规划、安全和部门职责的问题由街道统筹协调。

这套思路在不同居住区域形成了不同落点。方碑社区从开放式农村自建房片区的边界不清和安全隐患入手，重构网格治理单元；方桥嘉苑二期把治理关口前移，在居民集中安置过程中同步建立组织和公共规则；林湾村沙西新城则针对物业撤场、收费困难和居民不信任等问题，以集体经济组织兜底，引入院委会共管和财务公开机制。经过持续治理，三类小区逐步从问题反复、主体分散、责任不清，转向有人组织、遇事协商、执行有序、结果公开。

农村自建房集中区：从“各管一栋”到“共管一片”

方碑社区第二网格是一处典型的农村自建房集中居住区域。部分区域已经拆迁，未拆区域仍保留成片自建房，形成已拆复耕区与未拆居住区相互交错的空间格局。未拆区域有20年以上房龄的自建房36栋、72个单元，涉及508户、1248人。

长期以来，这类区域的治理对象并不容易界定。

一栋房屋往往居住着房东和多户租客，一楼还可能分布商铺。房屋之间的巷道既供人员通行，也是车辆停放、消防疏散和居民交往的公共空间。过去，各家更多关注自家房屋，出了巷道拥堵、车辆乱停、燃气报警等问题，往往只能依靠社区、网格员反复巡查和临时劝导。

安靖街道把解决问题的第一步放在重新划定治理单元上。方碑社区在自建房片区主要出入口设置道闸，将原本四通八达的区域调整为相对完整、能够识别人员车辆、便于组织协商的院落单元。随后整合社区保障资金、居民自筹、社区慈善基金和企业捐赠等资源，建设“网格微家”，设置议事角、便民工具箱和流动服务节点，把过去分散在各栋房屋中的房东、租户、商户和治理力量联系起来。

治理边界划清后，社区进一步建立问题收集和分层处置机制。居民既可在线上反映消防、停车和环境问题，也可通过入户走访、坝坝会等渠道提出诉求。网格内部能够办理的，直接明确人员处理；涉及多户利益的，由党支部、议事会、网格队伍和设施维护人员共同协商；超出院落自治范围的，再由街道协调专业部门介入。

这一过程中，数字设备被用于提高安全风险发现和处置效率，但没有取代居民自治。当地已开展协商会议12次，打通楼顶通道36处，增设消防设施7处，安装燃气报警器267个，建设智慧非机动车停车棚，并将燃气报警信息接入街道智慧城运中心，形成报警、处置、反馈闭环。

从各家只管自家房屋，到房东、租户共同商议公共事务，方碑社区改变的首先不是一处设施，而是农村自建房片区长期缺少统一治理单元的状况。

安置小区：从“集中入住”到“共同生活”

安置小区的问题，不能简单照搬农村自建房片区的办法。

方桥嘉苑二期由原三个村社居民集中搬迁组建。过去在村落生活，房前屋后、院坝和晾晒空间的使用相对自由；搬进高层住宅后，楼道、电梯、绿化带和消防通道都成为共同使用的公共空间。居住场所改变了，生活习惯、邻里关系和公共规则却需要重新磨合。

入住初期，机动车占用消防通道、非机动车进入单元楼充电、楼道堆放杂物等问题一度较为突出。表面看，这是环境和秩序问题；往深处看，则与安置居民公共生活规则尚未建立、不同村社居民缺少稳定协商平台有关。

针对安置小区容易出现的“先建设、后治理”问题，安靖街道把治理工作向前延伸。在方桥嘉苑二期规划建设和居民入住过程中，由社区党组织牵头，吸纳原村社干部、党员骨干、退休居民代表和物业负责人组建院委会。通过入户走访、座谈和问卷收集居民对非机动车充电、集中晾晒、休闲活动和公共空间布局的意见，分别形成需求清单、责任清单和项目清单。

居民反映集中的问题，由此不再等到入住后变成投诉，再由社区被动协调，而是在规划建设阶段提前研究。非机动车停车棚、公共晾晒区等需求被纳入建设和治理安排，从源头减少空间使用冲突。

入住后，方桥嘉苑二期根据问题影响范围建立分层协商机制。楼道堆物、邻里矛盾等事项，由楼栋层面先行沟通；涉及停车、绿化和公共设施的问题，提交小区议事平台；需要多个部门参与的事项，则由社区协调街道、专业机构和高校共同研究。

议事过程既重视居民表达，也强调结果落实。议题通过线上问卷、线下走访产生，协商后形成书面意见，明确责任主体、办理时限和监督方式。围绕非机动车停放和充电安全，小区新增停车位80余个；在小区公共空间改造中，还邀请高校相关专业师生参与设计，并由居民共同评议方案。

从农村村落进入城市小区，居民需要适应的不只是楼层和户型，更是一套共同生活的规则。方桥嘉苑二期的治理重点，正是让居民在协商中逐步形成“同住一个小区、共管一片家园”的意识。

小产权小区：从“物业失灵”到“阳光共管”

林湾村沙西新城面临的主要矛盾，又与前两类小区不同。

沙西新城建于2008年，有住宅316户、商铺24户。由于设施逐渐老化、维修成本增加，加之部分居民对服务质量和资金用途存有疑虑，物业收费长期困难。物业收入不足，服务质量随之下降；服务越差，居民越不愿缴费。2025年5月前，原物业企业撤场，小区一度陷入无人管理状态。

小产权小区出现物业困境，换一家物业并不一定能够解决问题。服务如何持续、费用如何收取、公共收益如何使用，是相互关联的。安靖街道没有把工作停留在寻找新物业上，而是从治理组织和信任关系两端入手。

在街道党工委统筹下，林湾村建立村党委、网格党支部、小区院落党小组、院委会相互衔接的组织体系，选派村级干部常驻小区，承担政策沟通、矛盾协调和服务监督等工作。村集体物业公司随后进入小区，采取“先服务、后缴费”的方式，先恢复保洁、秩序维护和基本设施管理，让居民能够看到服务变化，再协商收费问题。

资金公开是修复信任的关键一步。小区设立公共资金共管账户，物业费、停车费和公共收益统一入账，支出由村委会、院委会共同审核。线上通过平台公开，线下在小区公示栏定期亮账，业主代表参与监督。院委会还组织居民重新规划停车区域、清理公共空间，并对接保险、电梯维保等服务资源。

随着服务逐步恢复、账目更加透明，小区物业费收缴率由40％提高到95％，物业矛盾和邻里纠纷明显减少。原来闲置的部分公共空间，也通过合理利用转化为小区公共收益，为设施维护和日常服务提供补充。

沙西新城的变化说明，小产权小区居民并非简单“不愿缴费”。当服务能够看见、资金可以查询、居民能够参与监督，收费与服务之间才可能形成良性循环。

分类施策，推动小区治理由乱序走向良序

方碑社区解决的是开放式农村自建房片区治理边界不清的问题，方桥嘉苑二期回应的是安置居民公共规则和社区融合问题，林湾村沙西新城破解的是小产权小区物业运行与居民信任问题。三类小区的问题不同，采取的办法也不相同。

但透过三个治理场景，可以看到安靖街道一条较为清晰的工作主线：由街道党工委统筹方向和资源，村（社区）党组织负责组织实施，小区党组织、院委会、物业和居民共同参与；先找准主要矛盾，再搭建与居住形态相适应的组织体系；先让居民有地方说事、有人召集议事，再推动问题办理、结果反馈和公开监督。

这种分类，不是简单按照小区名称和产权性质贴标签，而是分析问题究竟出在空间、组织、规则，还是物业和信任。所谓精细，也不是增加表格和台账，而是把治理责任落实到一栋楼、一条巷道、一个院落，把资源投向真正影响小区运行的关键环节。

从开放片区逐步形成治理边界，到安置居民共同制定生活规则，再到物业服务和公共账目置于居民监督之下，安靖街道正在推动不同类型小区告别“问题来了再处理”的被动状态。小区里的事开始有人牵头、有人商量、有人落实，也有人监督。

由乱到治不在一朝一夕。对安靖街道而言，分类治理的价值，正在于尊重每类小区的真实基础，找到各自秩序重建的起点，并在党建引领下，把分散的治理力量逐步组织起来。