□ 本报记者 叶仕春

□ 陈漪珊

中原集团于1978年在香港创办，业务广泛渗入粤港澳地区已有20多年。目前，中原集团在粤港澳大湾区有2万多名员工。

近日，记者专访中原集团创办人兼主席施永青，提出了较受关注的与房地产相关的问题：大陆房地产的发展生态给香港地产商提供哪些发展空间？房地产相关政策或举措对消费产生哪些影响？房地产发展趋势能否保障消费者利益？施永青认为这几个问题相互影响，相互作用，应作整体解析。

遵循市场规律

坚持强化内需

施永青认为，改革开放之前的30年间，国内没有商品房供应，住房从福利化走向商品市场化，大幅度改善了人民的居住环境。近30年来中国房地产发展迅猛，即使在国际金融海啸的时候，也没有受到冲击。

伴随房地产投资拉动其他产业的投资增长，中国经济也长期保持快速增长之势。“房地产的快速发展，为中国经济注入了活力，也加速了城市化进程，对社会经济发展贡献可以说功不可没。”施永青说。

长期以来，由于国内房地产市场维持房价拾级而上，很少出现拐点，投资者对房地产自然而然心生信赖，使得有的人喜欢把大把钱放到房地产市场上去，甚至出现大量借钱买房现象。

针对房价过高，中央和地方政府也不断采取宏观调控的方式给房地产市场“降温”。先是试行限购，后来将房价上涨的尺度收紧，先后出台系列调控政策，为稳定房价起到积极的作用。

“在中美贸易摩擦的背景下，中央提出强化内需，将是中国经济前景的关键战略部署。本来中国的高储蓄率大有潜力去发挥、去抵消贸易战的后患，可是，大量资金被困在房地产，造成内需弱化的隐忧。”施永青对记者说。

施永青表示，2016年至2017年间的房地产投资狂潮，无疑帮地产发展商买去大批库存。在这期间入市的买家绝大多数不是住家，而是投资者。一时间，租金回报率远远不足以去抵消贷款利息的负担。投资者今后还有段日子要为偿还银行贷款而纠结烦恼，没有余力和空间增加消费。

年轻人的消费力因买房还款减弱，有种经济思维提倡通过社会保障减少民众的储蓄需求，增强民众的消费力，而使内需成为经济发展的动力，减少对出口的依赖。施永青却认为，这是西方国家走过的旧路，提倡民众借钱消费，而借来的钱始终没法偿还，泡沫迟早会爆破。

控制过度开发

加强风险防范

施永青谈道，房地产开发可以拉动很多行业的上升。地方政府与开发商的合作需要稳定的资金链支撑，开发商在银行取得贷款。三方面的紧密合作已经形成了互靠难离的局面，使得一些地方经济过于依赖房地产的开发。

尽管控制过度开发的各种措施在逐步实施，但是，很多地方还是出现了无使用价值的、不能变现的丢空住宅房屋。很多城市出现了空置的商业楼宇，晚间耗用庞大电力在楼宇外开花灯。连带相关产业的投入，出现了大量的“僵尸化资产”，违背了“房子是用来住的”基本理念。

“在金融发达的美国和欧洲，超过2/3的金融风暴个案，都是在危机爆发之前，出现了房价猛涨和暴跌的现象，而造成金融机构资本大幅度下降而紧缩信贷，金融集团倒闭，以至类似雷曼兄弟破产的负面影响波及甚广。”施永青说，住房抵押贷款和房地产相关的贷款都是银行资产的重要组成部分，房价的变化对银行体系的健康状况带来风险。

迎接机遇挑战

促进融合发展

施永青坦言，中原地产代理在国内有很多业务，开发商是中原集团的上游合作方，他要对两万多名员工的生计负责，楼盘既然已经建好，中原集团当然也会接盘做销售。“站着讲话不腰疼”反映了施永青对房地产的消极看法是来自于他在香港的经商经历。

施永青一向以“不借钱、不圈钱、不花未来钱”的方针做生意，中原地产的内地业务集中在粤港澳大湾区的多数城市和地区，施永青从上世纪90年代就目睹这个区域的发展，对此区域的熟悉程度犹如熟悉家乡的花园。目前，中央制定的粤港澳大湾区规划，为湾区发展迎来新的发展机遇。香港作为重要国际窗口，仍然发挥积极的作用。施永青认为，在“一国两制”的基础上，让两地的特色产生流动和碰撞，产生相互吸引的动力，促进融合发展。