□ 袁秀丽

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，这次改革的建设用地只是其中的一部分，没有涉及宅基地的居住类用途，农业用地、耕地、林地等也不在改革的范围之内。由于集体经营性用地入市不涉及农村宅基地，不能解决商品房用地不足的问题，也不会对住宅市场产生冲击。

集体与国有土地同价同权

中原地产首席分析师张大伟称，目前，住宅类土地国有化仍是中国房地产市场发展的基础。即便适用范围有限，但是一旦上述法律落地，集体经营性建设用地入市的通道就此打开。这意味着，农村集体经营性建设用地将与国有土地同等入市、同权同价。

“约束解除后，此类土地的交易活跃度势必增强。”严跃进介绍说，实际上在2018年年初，全国国土资源工作会议就提出，将改变政府作为居住用地唯一供应者。当时讨论的内容集中在新增的供给者会是谁？最终焦点转向了农村集体经济组织和村委会。所以这次修正案草案和年初全国国土资源工作会议的内容是有关联的，这也是中国用地制度的重大变革和创新。

据国务院提请十三届全国人大常委会第七次会议审议的关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点情况的总结报告显示，自改革试点以来，33个试点县(市、区)已按新办法实施征地1275宗、18万亩。

降低地价对冲抑制房价

上述报告对试点成果给予肯定，认为其将集体经营性建设用地入市，实现了城乡土地平等入市、公平竞争。同时增加农民土地财产收入、增强农村产业发展用地保障能力等。

修正案草案提到集体经营性建设用地可以“出让”和“出租”，而且交易对象包括单位和个人。严跃进认为，这或许暗示着未来集体经营性建设用地将有两种交易模式：一是通过有形的农村土地或者产权交易市场，进行出让和出租。二是通过各类合同签订及非公开等方式，直接转让。严跃进认为，就集体经营性建设用地入市方式而言，无论哪种模式，“直接出让的方式使得征地的成本和环节减少，降低了土地的基准价格。”

由于集体经营性建设用地入市被严格限制在非住宅用地领域，从试点来看，仅有租赁用房适用。“此举将为租赁市场提供更为充足的用地。可以抑制房价上涨的态势，对冲高房价。”严跃进认为。

集体经营性建设用地入市是建立楼市长效机制的重要一环。“一方面控制了开发成本，另一方面也为企业创造了加速扩张的机会。”合硕机构首席分析师郭毅认为，这对提前布局经营性产业、储备丰富行业资源、具备成熟运营经验的房企是一大利好。受此影响，未来在长租公寓、商业办公、文旅度假以及休闲康养等领域，还将吸引众多资本进入。

不过，郭毅表示，集体土地只能用于工业、商业用途，虽然土地成本可控，但以运营实现回报，一次性投入高、回报周期长、利润率偏低的短板依然存在。因此，要么拥有雄厚资金实力，不算短期经济账的企业，要么有能力在流转方式上进行创新，在政策框架内改变目前盈利模式的企业，才有“跑马圈地”的实力。

配套改革举措要及时跟上

中央党校国际战略研究院副院长周天勇认为，改革后，未来有几点需要注意：土地市场开放以后，既要鼓励资本下乡，也要防止资本炒地。要小心资本低价拿地、高价倒卖。要防止资本把地价炒高，导致农村的地价和租价上涨，导致成本过高，最后农村的农业、工业、商业都发展不起来。要对土地进行规划管理、用途管制，要根据政府的规划来出售土地。建议在土地管制上，不同的土地征收不同的税收。应该按照市场的价格、不同的地段征收不同的税，防止钉子户漫天要价，或者一夜暴富，同时形成土地收入在农村农民中公平分配的原则。

党国英提出，配套改革举措要跟上。要出台合理的针对居民家庭的不动产税。豪宅大院可以有，但一定要承担很高的纳税额，不能像现在一样，有人实际上用好多亩土地给自己盖了庄园，一分钱的税也不交。建立农业保护区，同时配套对保护区内的农民补偿，不要一窝蜂放开所有村庄的建设用地交易。