来源：改革网作者：郑栋梁时间：2026-08-11
提及超甲级写字楼，大多数人脑海中会浮现出这样一幅画面：锃亮的玻璃幕墙、挑高的入户大堂，辅以先进的进口电梯与新风系统。仿佛只要硬件参数达标，就能戴上“超甲”的帽子。
硬件当然是“超甲”的基础，但远非全部。走进青羊航空新城，两座去年年底新晋的超甲写字楼，或许会刷新人们对超甲的传统认知。
一座是基准方中·天府匠芯——设计公司为自己打造的总部园区，将东方院落、立体花园和市井烟火装进68亩土地，让办公空间长出生活温度；一座是航空国创中心产业园E3|E4(以下简称航空国创中心产业园)，围绕产业楼宇定位，凭借紧挨着611所、132厂等航空链主企业的优势，真正实现了“上下楼就是上下游”。
两个产业楼宇，一个做深“人的连接”，一个做通“链的连接”。路径虽不同，但方向却同样清晰：在这个平方米已不再稀缺的时代，写字楼要卖的就不再是空间本身，而是空间里能长出什么——是人情味，是生意链，是让企业愿意留下来、长起来的能力……新一代超甲“超”的魅力与竞争力，或许正在于此。
做深“人的连接”：
天府匠芯把写字楼变成熟人社区
7月31日下午三点，骤雨初歇，天府匠芯五楼的空中花园里，几个年轻人围着一张户外长桌讨论方案。风穿过绿植，带着楼下香樟树的芳香。“这是我们这儿最抢手的户外空间，天气好时基本没空过。”基准方中资产管理中心运营总监张玮笑着说，这般贴近自然的场景，天然适合创意碰撞与情绪舒缓。
作为建筑设计企业自持自用的总部园区，基准方中从一开始就摒弃了标准化写字楼思路。总建筑师周颿曾直言，传统租赁写字楼以成本和空间效率优先，很难适配新一代办公需求。“传统写字楼的逻辑是‘可租面积最大化’，每一寸不能租的空间都是成本。但我们的逻辑反过来——不能租的空间，可能是最值钱的。”
这份理念落在每处细节里。超2000平方米的“漂浮大堂”浮于地面之上，顶部直径7米的亚克力浅水池天窗滤下流动天光，“天圆地方”的东方哲思化作随时辰变换的光影。通高10层的中庭设计灵感来源于传统东方院落，环形办公布局打破格子间隔阂，上下楼层视线相通。大量空间用作公共区域的独特设计，让不少到访者都会在中庭驻足，并称赞其不像写字楼，更像一座结合东西方元素的立体庭院。
68亩土地、超27万平方米建筑体量，基准方中拿出约30%空间自用，其余自持出租。南地块整体做成生活配套区：酒店、公寓、餐饮、体育中心、儿童乐园一应俱全，南北两区形成5分钟商务生活圈。艺术中心、会议中心同步配齐，商务接待、日常消费、亲子照料都能在园区内解决。
真正让这座园区超出传统写字楼的，是它把社群运营做成了核心竞争力。不同于只做基础物业服务的传统模式，天府匠芯把运营核心放在“人和人的连接”。面向企业负责人，园区不定期组织餐叙交流，让楼上楼下的同行、上下游伙伴在轻松氛围里碰出合作机会；针对普通员工，每月社群活动从不间断——世界杯集体观赛，联合相机品牌开摄影课并免费拍工作照、生活照，六一儿童节推出免费带娃服务……
“这些活动单看都很小。”张玮坦言，但叠加在一起就会慢慢形成熟人社区的归属感，让人心生待着很舒服的感觉。
入驻其中的红印艺术中心，看重的正是这种“办公嵌入生活”的独特气质。“周边学校多、居民区密集，是天然的客群基础。”该中心总监黄静岚认为，家长送孩子上课的间隙，可以在楼下办公、喝咖啡，也可以去花园休憩。对艺术机构而言，被生活场景包围带来的获客便利与社区黏性，远比单纯的租金优惠更有吸引力。
这种由人及产的氛围，也直接影响着招商逻辑。园区没有盲目追求满租率，而是围绕建筑设计上下游、低空经济、新能源、生物医药等领域精准筛选，目前已入驻企业55家。“以产业同频换更契合的磁场、更长久的合作、更高的续租率，以及企业间自发的业务协同，才能形成真正留得住人的生态。”张玮说，通过产业聚合、社群链接的信任以及企业之间的默契，从而让企业愿意来、来了不想走，这就是我们想做成的事。
做通“链的连接”：
航空国创中心产业园让上下游变成上下楼
与天府匠芯“深耕社群”不同的是，航空国创中心产业园的核心发力点，在于产业链协同。
在青羊航空新城，聚集着611所、132厂等国之重器级链主单位，航空研发、设计、制造能力高度集中，配套企业、技术服务商、材料供应商环绕生长，已经形成一条完整的产业生态链。而航空国创中心产业园作为青羊经开区“一区多园”的核心区，恰好落在这条链的核心地带——链主就在身边、需求现成，配套企业本就有向此聚集的内生动力。对一个产业载体而言，这是最难复制、也最不可被硬件超越的先天条件。
“很多产业园都在说‘产业生态’，但生态不是说出来的，是长出来的。”在园区相关负责人看来，青羊航空产业本就有着底蕴深厚。园区要做的不是凭空造生态，而是沿着航空产业链招商，把已存在的势能接住、放大，让协作关系在楼宇内部形成自循环。目前，园区航空航天产业链相关企业占比超七成，形成了“链主牵引、配套环绕”的紧凑产业格局。
这种“沿链招商”的效果，在企业身上体现得最直接生动。去年7月落地的成都市芯智界科技有限公司，长期深耕通信全场景精密温控赛道，攻克纳米晶热电材料“卡脖子”难题，实现了高性能热电材料的国产替代，与各大运营商、航空链主企业等合作紧密。这些器件广泛用于4G/5G基站和数据中心光模块，是保障激光信号稳定传输的“隐形卫士”。“中国广电成都城西片区公司等合作伙伴就在同一产业园区内，真正实现了上下楼就是上下游。”芯智界副总经理陈莉红说，客户在楼上，意味着一次沟通从“约时间、订机票、跑一趟”变成“上去坐十分钟”，交易成本极大降低。
浓厚的产业氛围，也是航空国创中心产业园的核心吸引力。“我们总部最早在杭州，有一次来跟朋友谈合作，他公司合作伙伴就在国创中心园区。”苏打智能科技创始人兼CEO余涛谈及落地航空国创中心产业园的过程回忆到，当时就觉得这里创新活力足、与企业发展业态契合，便萌生了搬过来的念头。“从有入驻意向到最终入住，只花了不到50天。园区全程提供企业迁移‘店小二式’的一站式服务，让我真切感受到他们是行动派。”
“很多企业不是不想来，是迁移成本太高、太麻烦。”园区相关负责人说，“我们把这个门槛降下来，链条的吸引力才能真正转化为落地的企业。”
为让服务企业更近一步，航空国创中心产业园还搭起楼长制、部门联楼宇、企业服务专员的三级服务机制，青羊经开区政商事服务中心同步与入驻，让每家企业都有专属对接人，诉求点对点跟进。从政策解读到产业链供需对接，从人才招聘到金融资源匹配……普惠性公共服务全部线上化、上门化，无论是头部企业抑或中小企业，都能获得同等“VIP”式的服务资源。
智慧运营方面，航空国创中心产业园同样走在前列。作为园区核心服务入口的微信小程序，依托业务、技术、数据、IoT四大公共中台为底座，打通全系统数据，将各项孤立服务串联为一站式的智慧园区体验，目前正处于上线前的最终调试优化阶段。正式发布后，员工通过微信小程序即可实现无感通行、停车缴费、场地预订，并提供通勤公交、职工夜校等服务；企业专属后台覆盖合同查看、账单缴费、访客预约全流程，还可对接金融、招聘、专利申报等增值服务，让运营的每一环，都转得更轻、更快。
“让技术隐于日常，让服务随需而至。”在园区相关负责人看来，这不仅是智慧运营的目标，也是园区服务企业的出发点、落脚点。“我们致力于做通产业链，让入驻企业感受到的不是一栋多富丽堂皇的办公楼，而是一个能持续带来业务、帮他们跑得更快的生态。”
从“拼硬件”到“拼生态”
两座楼给出的超甲新方向
天府匠芯、航空国创中心产业园两座新晋超甲，一个做深“人”，一个做通“链”。青羊区楼宇促进会秘书长贾丽已在楼宇行业深耕多年，在她看来，两座超甲写字楼的探索，本质上都在解答同一个问题，即当楼宇经济从“增量扩张”转向“存量提质”新阶段时，超甲写字楼的下一程，到底该拼什么？
第一重，拼角色，写字楼从“收租的房东”变成“产业服务商”。传统写字楼拼地段、拼硬件、拼租金，租出去即是终点；而天府匠芯与航空国创中心产业园，都把空间当作基础载体，真正的核心竞争力是配套、服务与生态。“无论是靠社群运营激活企业协同，还是全流程服务降低企业落地成本，本质都是帮企业降本增效、加速成长。”贾丽说，企业入驻其中，获得的也不再只是办公场地，而是一整套成长支撑体系。
第二重，拼视角，从“服务企业”到“关照个体”。“换言之，不能只让老板满意。”贾丽认为，新一代超甲把目光落到每一位普通员工身上：天府匠芯的空中花园让休息有好去处，儿童节托管消解上班的后顾之忧；航空国创中心产业园的无感通行简化通勤流程，通勤公交、职工夜校提升员工幸福感。当员工对办公地点产生情感认同，企业的招聘吸引力、员工留任率与工作状态都会随之提升。
第三重，拼价值，从“空间填充物”到“产业助推器”。过去很多楼宇招商“捡到篮子都是菜”，只求填满空间，不管产业是否匹配。但这两座园区，都没有追求“大而全”的满租，而是紧扣区域产业定位精准布局：天府匠芯锚定设计创意、低空经济等优势产业，以自用总部为磁极吸引上下游集聚；航空国创中心产业园紧扣航空产业链就近协同，把物理距离转化为交易成本优势，实现与区域产业节奏同频共振。
“过去评价超甲，看的是层高、电梯、空调品牌这些硬指标，本质上是在评价一栋楼的‘物理性能’。”贾丽总结到，但天府匠芯和航空国创中心产业园的实践说明，新一代超甲的核心竞争力已经在逐步转移，写字楼不只是承载产业的容器，更应是推动产业生长的放大器。“能不能降低企业的交易成本，能不能提升员工的归属感，能不能让入驻企业之间产生化学反应……物理性能是基础分，生态能力才是拉开差距的加分项。”
这种从“拼硬件”到“拼生态”的楼宇升级，并非市场自发的零散探索，其背后还离不开“百楼焕新”政策的托举。《青羊区关于促进楼宇经济及特色街区高质量发展的若干政策措施》，对高品质载体建设、运营服务提升、业态优化升级等均给予真金白银的支持，通过“业主出一点、资本投一点、政府补一点”的模式，撬动社会资本共同参与。2025年，全区通过兑现改造补贴直接撬动社会投资4亿元，楼宇入驻率稳定保持在80%以上，逐步构建起“产业集聚、功能集成”的楼宇经济新格局。
从比拼外立面的光鲜，到深耕看不见的运营；从出租物理空间，到输出产业生态，两座超甲的实践，正是青羊区“百楼焕新”计划中“聚链赋能”的生动缩影。当平方米不再稀缺，写字楼凭什么留住企业、留住人？天府匠芯和航空国创中心产业园的探索，不一定是最优解，但至少指明了一个发展方向——把人的连接做深、把链的协同做透，空间便不再只是钢筋水泥的容器，而是能长出生意、长出归属感的生长土壤。而这，正是超甲写字楼超越硬件之后，真正的价值所在。（郑栋梁）
