2026年8月，北京市丰台区三维地籍改革实现“竣工即交证”入选北京市首批营商环境改革创新典型经验，成为中国城市从“增量扩张”转向“存量提质”背景下的一项重要改革突破。

□ 本报记者 张守营

2026年8月，第一批北京市营商环境改革创新典型经验做法名单公布，丰台区《土地“向上向下”要空间！三维地籍改革实现“竣工即交证”》位列其中。四个月前，丰台刚刚颁发了北京市首批全流程三维不动产权证书。把它放在中国城市发展从“增量扩张”转向“存量提质”的宏观坐标下观察，这是一次具有重要意义的事情。

改革势在必行：打破平面地籍发展制度天花板

理解三维地籍的价值，首先要回到它要解决的问题。

我国现行地籍制度建立在《中华人民共和国民法典》与《不动产登记暂行条例》基础上，其基本逻辑是“一块地、一个用途、一个产权人”。土地、房屋的权属边界，通过“二维坐标+文字描述”记载于不动产登记簿上。这种制度设计在开发强度有限的时代运转良好——土地是平面上的一个“宗地”，划清边界、登记清楚即可。

但这一逻辑在立体开发面前有些解释不清了。

当一座地铁车辆段上盖住宅，地下跑地铁、地面做交通、上面住人，同一块宗地承载了多个不同主体、多种用途的空间层次。按传统规则，这些空间要么被笼统登记为“一个不动产”，要么权属边界只能用文字模糊描述。产权不清，带来一串连锁反应：地下空间无法确权，成为“看得见、摸得着、但法律上不存在”的无证资产；开发商不敢投、银行不敢贷、金融机构无法估值、抵押融资无从谈起。

在开发强度逼近天花板的北京、上海、深圳等一线城市，这不是偶发难题，而是卡在产业咽喉里的一根刺。地铁上盖、地下管廊、立体停车、空中连廊——这些立体空间项目越大、越复杂，平面地籍的局限就越尖锐。改革的必然性，由此确立。

丰台方案：四重“组合拳”的拆解

丰台区并非简单地“把地图做成3D”，而是以“三维建模＋分层供地＋流程再造＋数字赋能”构成一套环环相扣的制度组合。四层递进，每一层解决一个核心问题。

第一层，三维建模，解决“看得清”。依托北京市三维地籍系统，丰台区整合规划、竣工测量等多源数据，构建高精度三维产权体模型。与普通3D效果图不同，该模型承载精确坐标、高程与边界信息，是法定权籍数据。配套“码”上看图功能，扫描不动产权证二维码即可360度旋转、缩放查看产权空间的立体范围——产权证从一张平面红线图，升级为可交互的三维地籍模型。

第二层，分层供地，解决“分得开”。这是最关键的制度突破。地铁19号线新宫车辆段综合利用项目，地处地铁19号线与4号线交汇综合交通枢纽区域，是南中轴——南苑地区发展的重要节点。该项目共12宗土地，总占地面积约30公顷，地上建筑规模约41.85万平方米。项目采用立体空间分层开发模式，依据标高及功能的不同，区分落地区（地表）、上盖区（地上）两层用地界面。落地区（地表）包括9宗土地，用地约11.58公顷（含落地区坡道），规划为轨道交通场站用地、基础教育设施用地、二类居住用地、市政设施用地等；上盖区（地上）包括3宗土地，用地约18.42公顷，规划为公园绿地、二类居住用地、基础教育用地等。

在规划审批阶段，该项目以“二维坐标＋文字说明”明确用地高度边界，实现“落地区”与“盖上区”分层供地。在土地供应阶段，针对不同用途、不同主体，采取不同的供地方式。本质而言，这是把过去“一块地一次出让”的粗放模式，升级为“分层出让、各自确权”的精细模式。

这种分层理念在项目现场有着直观的呈现。新宫车辆段通过车辆段垂直复合开发，向上拓展空中花园与住宅，向下布局轨道交通及基础设施，因地制宜构建起“轨道＋居住＋绿地＋公共服务”的立体化空间布局。地面轨道运营与地上居住社区有机衔接，形成了功能复合、空间叠合的城市新形态。项目已基本建设完成，部分已投入使用。

第三层，流程再造，解决“办得快”。传统模式下，地籍调查、联合验收、实测备案、不动产登记串联推进，企业一个环节等一个环节。丰台区推行“提前介入＋并联推进”，将地籍调查与联合验收、实测备案同步办理。新宫车辆段项目在测绘备案完成后1个工作日内即核发不动产权证书，实现地上空间“竣工即交证”。丽泽北区则打造北京市首例“交地即交证”全程网办模式，从对接到供地再到产权证办理，审批效率整体提升60%。

第四层，数字赋能，解决“管得住”。北京市规划自然资源委推行不动产单元代码“一码关联”，为每一块地、每一栋楼、每一套房赋予28位终身不变的“数字身份证”，纵向串联用地、规划、建设、核验、测绘、登记全流程，横向关联缴税、抵押、水电燃气过户等。三维地籍模型与该代码关联，形成“申请—审批—登记—查询”全流程可溯的管理闭环。

四层并非孤立。没有三维建模，“分层”就没有法定依据；没有流程再造，“确权”就落不到时效上；没有数字赋能，整个体系就难以跨部门、全周期运转。这是一套相互咬合的制度设计。

全国图谱：从“概念验证”到“多点落地”

丰台区不是孤例。把视野拉开，三维地籍已在全国多个城市跑出落地案例，覆盖不同层级城市与不同类型项目。

北京市丰台区以新宫车辆段上盖与丽泽北区为代表，创下北京市首个地上空间“竣工即交证”、地下“交地即交证”网办两项纪录。北京市昌平区在朱辛庄综合能源利用中心探索“地上共享、地下分层、分宗确权”复合供地，将体育与能源复合用地1.8794万平方米实行地下分层出让。福建省厦门市为地铁1号线颁发福建首本“3D产权证”，厘清轨道交通区间、站台、出入口的空间坐标与高程边界。重庆市为巴南区地下综合管廊颁发全市首宗地下管廊不动产权证，打通“分层规划—划拨—登记”链条，管廊全长10.12公里，确权后资产价值显化10.45亿元。江苏省无锡市在滨湖区创新地下空间立体登记全链条机制，地表与地下独立登簿、分开确权发证，建立独立地下不动产单元代码机制。

从这张图谱可以读出三个信号。

其一，制度已进入可复制阶段。从直辖市、计划单列市到地级市，从地铁上盖、地下管廊到综合能源站，说明这不再是单一城市的“个案盆景”，而是一套可以平移、可以推广的制度经验。

其二，“资产显化”是看得见的第一波红利。重庆市管廊项目10.45亿元的资产显化最具说服力——同样是这批管线，改革前是法律意义上的“构筑物”，无法抵押融资；确权后成为“优质资产”，可质押、可证券化、可引入社会资本。对于长期承压的城市基础设施融资，这是实打实的新渠道。

其三，地铁上盖是最具想象力的应用场景。轨交项目天然具备“地下跑地铁、地面做交通、上面盖物业”的立体属性，产权关系最复杂，对三维地籍的需求也最迫切。全国已有几十个城市开通地铁，车辆段上盖是TOD（以公共交通为导向的开发）模式的核心，制度供给一旦成熟，释放的空间价值以万亿计。

深层瓶颈：热闹背后的四个“硬骨头”

改革的正当性与前景毋庸置疑，但冷静审视，仍有四道难关横在前面。

一是存量补登记工程量巨大。当前落地案例多为新增或特定项目。各大城市积压的建成地下空间、地铁上盖、综合管廊等“存量无证资产”，其补登记涉及历史数据梳理、权籍调查、权属认定，工作量大且利益协调复杂。

二是利益分配机制尚未理顺。一块地分层出让后，地下空间地价如何测算、盖上住宅开发商与地下运营方的权利义务如何约定、公共空间与私有产权的边界何在，目前多靠“一事一议”，缺少标准化定价模型与分配规则。不同标高、不同用途的空间如何分别估值，在分层确权后尚缺乏统一标尺。

三是跨区域确权仍是空白。地铁线路动辄数十公里、横跨多个行政区，地下还交织燃气、电力、通信管线。重庆市管廊仅解决了单区确权，线性工程的跨区分层设权、统一三维数据库建设，尚无成熟方案。

四是数据安全与隐私需同步跟进。高精度三维产权数据涉及关键基础设施空间信息，敏感度远超二维地图。采集、存储、共享、公开的边界，对不同主体的开放等级，都需要配套法规加以约束。

综合各方信号，三维地籍改革正处于“试点—推广”的早期阶段。方向上，自然资源部试点城市名单仍在扩围，北京市“一码关联”正从区级实践走向全市铺开；节奏上，从单个试点项目，到形成标准化制度，再到全国普遍推开，业界普遍预期需要3至5年。

对市场参与者而言，这意味着明确的窗口期：具备TOD立体开发能力的房企，将在地籍制度成熟后获得拿地与融资上的结构性优势；持有大量地下空间资产的城投与基建企业，存在资产重估机会；三维测绘、BIM/CIM建模、不动产数字化系统的技术供应商，处于需求起量的前夜；而三维产权证使地下空间资产可抵押、可证券化，也为基础设施REITs扩募提供了底层资产。

土地不再是一个平面，而是一个可以分层、可以切片、可以独立经营的三维空间，城市的价值计算方式，正在被重写。

丰台区已经打开了这场改革的序章，下一步，我们拭目以待。