□ 张永德

实施“工业上楼”计划，是深圳加快建设全球领先的重要的先进制造业中心的重要举措。深圳市南山区以“工业上楼”为契机，在保障先进制造业企业发展空间、降低企业用房成本的同时，进一步优化产业布局，促进产业集约高效发展。

“工业上楼”

实现“上下楼”就是“上下游”

在深圳南山智造（红花岭基地）城市更新项目工地现场，机器轰鸣、塔吊如林，工人们正在进行铝模拼装、架体搭设、钢筋绑扎等工作……一派热火朝天的景象。

据了解，南山智造红花岭产业园是深圳重点推出的高标准建设、高效能企业集聚的“工业上楼”项目，也是南山首批三个“工业上楼”项目之一。该项目位于南山北部片区“西丽湖国际科教城”周边及大沙河创新走廊沿线，交通便利、环境优美，计划用地面积约11.8万平方米，总建筑面积99.2万平方米，其中生产厂房面积达54.7万平方米，占总建筑面积55%，厂房单体平面在3000~8000平方米，可容纳最大生产线长度超200米，将集聚生物医药、智能制造、工业互联网和大数据等高端制造业企业。

据该项目有关负责人介绍，该项目计划将总高3至6层不等的传统厂房改造成16层高的现代厂房，实现单栋厂房高度近90米，其中低楼层为生产车间，高楼层用于研发和办公，楼顶天台配套跑道、球场、健身器材、绿化带等。

一期项目一家入驻企业负责人说，“现在，我们研发基地和生产车间的距离只有30秒路程，实现了‘上下楼’就是‘上下游’，大大提高了效率。而以前，从企业的南山科技园研发基地到东莞生产制造基地，车程在1个半小时以上。”

另外一家入驻企业负责人表示，“我们这栋大楼里聚集了好几家上下游的企业，不出大楼，就是一个完整的产业链，大家对接起来非常方便，节省了大量的时间、金钱成本。”

据南山区工信局有关负责人介绍，根据红花岭基地“分期分宗”城市更新模式，项目一期目前已经有多家企业入驻，使用面积超7万平方米，2022年合计产值营收超百亿元。除了已入驻企业外，企业备选库还有72家企业；结合红花岭基地企业备选库情况来看，红花岭基地目前呈现“供不应求”的情况。

众所周知，由于受到土地空间紧约束的限制，深圳不少企业面临这样的情况：研发基地设在城市中心的写字楼，生产车间地处偏远的工业园，沟通协调对接非常不方便。

如何保证先进制造业企业发展空间，降低先进制造业企业用房成本？针对先进制造业企业关心的问题，2022年6月，深圳发布《关于发展壮大战略性新兴产业集群和培育发展未来产业的意见》等政策，并出台了《深圳市20大先进制造业园区空间布局规划》，提出要以高质量产业空间保障先进制造业发展。

从2023年开始，深圳加速推动企业“工业上楼”，提出运用5年的时间，每年建设2000万平方米高质量、低成本、定制化的厂房空间，“工业上楼”优质厂房租金每月每平方米平均35元，全力推进“20+8”产业集群落地。

截至目前，深圳共有72个“工业上楼”项目，其中南山区推出南山红花岭基地、百旺信工业园连片改造区、南山智造深汕高新产业园等3个项目，将提供超过100万平方米优质厂房。

据了解，“工业上楼”不同于传统模式下在单层工厂中进行生产，“工业上楼”是在高层大厦中进行企业的生产、办公、研发、设计的新型工业楼宇模式。上楼对象多为轻型生产、环保型和低能耗类型的高端制造业，如新一代信息技术、生物医药、智能制造、工业互联网、大数据等战略性新兴产业。

“在寸土寸金的南山，‘工业上楼’既能提升工业用地的投资开发强度，使有限的产业空间得以优化利用，也能把产业相关企业集中在某一个区域内，有效引导产业发展布局，实现高新产业聚集。”据南山区工信局相关负责人介绍，“‘工业上楼’聚焦用地紧缺痛点，打造‘垂直工厂’，实现‘上下游就是上下楼’，节约运输费用，减少信息沟通成本，共享公共资源。”

优化产业布局

促进产业集约高效发展

位于南山北部的西丽留仙洞战略性新兴产业总部基地（以下简称“留仙洞总部基地”），是深圳市科技企业、特别是中小型科技企业最青睐的办公场地之一，也是深圳市和南山区探索在产业、空间、人才等多元需求下，实现高质量规划、建设、运营、综合治理的园区标杆。

据深圳市城市规划设计研究院副总规划师、城市综合开发设计所所长李连财介绍，整个留仙洞总部基地1.38平方公里，总建筑面积约683万平方米，定位为城市经济发展的新载体，产业转型升级的新平台，承担着土地集约节约、产业集约高效发展的使命，引领南山乃至深圳未来的发展。

李连财表示，在总体规划上，留仙洞总部基地一个最大的特点就是把产业规划和空间规划合在一起编制，最大限度地让空间满足产业需求；另外，留仙洞总部基地总体规划同时满足企业的生产性和生活性需求，有利于战略性新兴产业特别是中小型企业的集聚，这和传统的产业园区的功能是不一样的。例如，园区分为7个街坊，他们也是7个不同的特色化、产业化的集聚社区；园区包含总部研发大楼、酒店、大型商业、公园、学校、配套设施等，融生产、生活于一体，非常适合企业特别是中小型企业的创新创业发展。

2022年6月，南山区27家重点企业以7.5亿元联合竞得留仙洞七街坊三宗新型产业用地。据了解，以“共享经济”理念探索产业用地新机制，创新推出“联建总部大楼”模式，以“总部联建+国企代建”的方式，集约高效解决企业空间需求，大幅提高用地效率，降低企业用地成本，助力企业稳健发展，成为留仙洞总部基地的创新实践。

目前，南山区北部已初步构建起“以南山智园、南山智谷、留仙洞战略性新兴产业总部基地等为核心，以百旺信工业园、红花岭工业南区、艺晶工业园等高端制造业生产基地为支撑”的10公里产业带。

聚焦“总部研发+高端制造”，让高端制造企业将创新链、产业链布局在南山北部片区10公里范围内，形成空间聚合优势，南山目前正在全力推进这一行动，它是南山优化产业布局、促进产业集约高效发展的一个缩影。

大疆是全球领先的无人飞行器控制系统及无人机解决方案的研发和生产商，是南山区高端制造业的典型代表。大疆的总部大楼“天空之城”位于北部片区的留仙洞总部基地，大疆制造业基地——大疆百旺公司以及大疆如影科技公司位于同处北部片区的百旺信工业园内，留仙洞总部基地与百旺信工业园相距不到10公里。

另外，按照“政府主导、国资引导、利益统筹”的思路，南山区通过收购、统租、改造升级、城市更新等方式，未来几年南山将建设提供超过100万平方米体量的总部基地；对百旺信工业园、福丽农场与大磡木棉坑铁皮厂房、红花岭工业园南区、阳光工业园和艺晶工业园进行改造提升，打造成连片成规模的超200万平方米高端制造业基地。同时，为企业和产业提供相关配套支持，如在北片区打造人才小镇，让企业人才能住得下来安心发展。

当前，南山区北部片区已崛起数个像南山智园、南山智谷、南山智城、南山云科技大厦、塘朗城广场等为“总部研发+高端制造”产业带开路的创新型产业用房。

为进一步优化空间布局，《深圳市南山区国土空间分区规划（2021-2035年）》日前面向社会公众公开征询意见，该规划提出构筑“双核双心、两轴三片”总体格局。双核即：深圳湾CBD、前海城市新中心。双心即：西丽中心、蛇口中心。两轴即：科技创新轴、总部经济轴。三片即：北部协调发展示范片区、中部创新发展示范片区、南部国际化滨海城区。

按照规划：2025年，南山世界级创新型滨海中心城区基本建成，国家实验室核心引擎作用充分发挥，西丽湖国际科教城“部省市”共建实现跨越式发展，中央智力区功能全面完善，基本实现社会主义现代化，成为深圳建成现代化国际化创新型城市的先行区。

2035年，率先实现社会主义现代化，成为深圳建成具有全球影响力的创新创业创意之都的典范区。

2050年，实现全方位先行示范，在全面建成世界级标杆中心城区基础上，打造成为社会主义现代化的先锋样板，为深圳建成全球标杆城市做出卓越贡献。

蓝图已绘就，路径更清晰。南山区正在按照区委第八次党代会提出的“总部研发+高端制造”战略工作重点，聚焦南山“14+7”战略性新兴产业集群及未来产业，进一步优化整体布局，合理规划产业发展，提升产业发展能级，加快建设现代化经济体系，加快建成世界级创新型滨海中心城区。