□ 潘革平 朱 晟 王星桥

完备的法律法规使住房市场租赁双方权益都得到有效保障，有些国家还出台旨在保护低收入者住房保障权益的政策。

让低收入者有房可住

凯文的经历可以说是比利时苦于寻求良方庇护“寒士”的一个缩影。凯文是比利时东部城市列日的一个失业者，靠每月850欧元的救济金生活。在比利时，房东一般不愿将房子租给租房支出超过总收入30%的家庭。按这个比例，凯文每月的租房支出不应超过255欧元，而这个价格难以找到合适房源。

凯文面临的另一个问题是租房押金。凯文说：“我根本没有多余的钱来付押金，为此，我找社区服务中心开了一份租房担保。但每当房东听到我提供的是社区服务中心的证明时，根本就不给我看房的机会。”比利时业主工会的德尔古女士说：“我十分理解房东的做法，因为谁也不愿有朝一日与社会福利机构对簿公堂。”

据新华社消息，为保障低收入者等弱势群体及大学生租房，比利时政府采取了两大措施，一是针对大学生公寓出租及合租行为实行“出租许可证制”，二是为低收入人群提供社会保障住房。然而，从实际情况看，这两条措施都未取得预期效果。

出台这一政策的初衷是保护弱势群体的利益，确保其能租到干净、整洁与安全的房屋。但是，这一政策的收效却不能令人满意。具体来说，如果房屋的确因卫生或安全隐患需要重新装修，那么租户将不得不搬离；如果房东因为拒不整改而丧失出租资格，那么原先的租户也将被迫搬离；如果房东同意在租户不搬离的情况下进行整改，费用最终一定会转嫁给租户——没有任何法律禁止房东对重新装修的房屋涨价。

与许多国家一样，为解决低收入人群的住房问题，比利时还出台了“兜底”政策，即提供社会保障住房。以瓦隆大区为例，社会保障房源约10.2万~10.3万套，分别交由64家公司管理。社会保障房根据申请者的积分来分配。

首先，申请者根据住房困难程度可得3分~5分，像凯文这种无家可归者可以得到最高的5分。其次，申请者根据收入及家庭负担情况可得2分~5分，但低收入者指的是“目前处于就业或已经退休的人”，领取失业救济者不在此列。最后一个得分项是在社会保障房登记中心登记的年份，每年1分，最高可得6分。

凯文说，在列日，积分达到11分以上才有望入住社会保障房。也就是说，目前只有5分的凯文想住进保障房，要么找到一份工作，要么立即登记注册，然后等上6年。看来，凯文关于住房的烦恼眼下还不是那么容易散去。

依法保障租赁双方权益

德国房屋租赁市场以居民偏好租房、租赁市场完善、租金管制规范著称。业内人士认为，完备的法律法规使住房市场租赁双方权益都得到有力保障。

科勒是一名德国高级工程师，月收入超过1万欧元。他告诉记者，虽然自己有能力购置房产，但由于工作地点一换再换，选择租房给了他很大的灵活度。此外，由于不用背上沉重的房贷，每年都会与家人去国外度假至少两次，这样的生活比买房还贷的生活质量更高。

与科勒一样，很多德国人都愿意租房。同其他国家相比，德国住房拥有率相对不高，租房成为许多人的首选和住房市场的重要内容，这与租客和房东得到法律保护密不可分。

据安家置业德国房地产公司总经理张琳介绍，德国对租金的管制有严格规定；在大城市住房缺乏的情况下，德国对旅游短租也加以控制，比如首都柏林的屋主不得擅自将自有房屋以旅游短租目的向外出租，违者将被处以数额极高的罚款。

根据德国相关法律规定，多数情况下房东无权随意解除租赁合同，除非房东自用。因此，大多数租客会与房东签订5年甚至更久的租房合同，以期减小房租上涨带来的额外支出。

在租赁市场交易环节，德国的相关法规也充分照顾租客权益。张琳介绍，德国近年发布的相关条例规定，租房中介费改由房主承担，租客只有在专门授权给中介找房的情况下才需要负担中介费用。

当然，房东的合法权益也会得到足够保障。以德国租房较难的城市慕尼黑为例，一旦有好房出租，房东将首先要求获得有意承租者的重要个人信息，包括工作证明、个人征信记录、前房东推荐信等。在退租的时候，房东有权要求租客还原房屋，包括粉刷墙壁、修理地板等。

如果租客连续两个月没有把租金付全，业主可以要求租客搬走，通过法院强制执行的费用约为3000欧元~6000欧元。张琳表示，由于成本较高，很多房东只有在万不得已的情况下才会采取这种方法。

此外，租客在租赁关系开始前一般会交纳3个月房租作为押金；对于名下出租房屋较多的房东，在德国可以购买保险，以降低房屋空租情况下的损失。由此可见，全面平衡考虑以保障租客和房东双方权益也是德国维护良好租赁关系的做法。

规范租房市场重在合同

史蒂夫是外国使馆常驻意大利的外交官，他在使馆附近租了套公寓。“租赁公寓相对简单，但把合同写清楚非常重要。”他说。

据史蒂夫介绍，意大利租房合同比较规范。比如，他所住区域的公寓租赁合同基本相同，中介、代理和房主都会详细介绍租赁双方的权利、责任和义务。

史蒂夫租的是带有全套家具电器的公寓。看房时，房东就拿出家具和摆设清单一一说明，损坏大概需要赔多少钱，比较贵重的有哪些。房东告诉他，家具电器都不是新的，但仍可以用，一旦损坏马上通知房东，由房东决定维修还是更新。

“几年来，几乎每次电器出故障都是房东出钱维修和更新。我出钱维修的只是上下水管道，因为我每天使用，没有理由麻烦房东，但我会请他推荐有信誉的修理工。”史蒂夫说。

意大利租房合同有1年一签不自动续签、3年自动续2年和4年自动续4年等几种。史蒂夫告诉新华社记者，他签的是4年自动续4年的合同，如今即将离任，根据合同，他提前六个月通知了房东，房东随后开始寻找新租户。

史蒂夫对签订标准规范合同的必要性深有感触，因为他听说过一些租房纠纷案例，都是因合同不严密导致的，但他自己和周围的租户没有这样的经历。

史蒂夫还提醒一点，租户签订租房合同后，必须把身份证件复印一份留给房东。因为房东须将租户信息报警察局备案，不履行该义务则是违法行为。