福建厦门市海沧区创新低效工业用地盘活模式，赋能区域经济高质量发展
厦门海沧区积极探索低效工业用地盘活模式，让“沉睡”土地重焕生机。图为厦门轻工视讯产业园一期。 （厦门轻工园区公司供图）
□ 林冰冰
走进福建省重大项目厦门轻工视讯产业园一期，一块4.3公顷的土地上，几栋新建厂房整齐排列，先进的基础设施建设接近尾声，预示着这片区域即将迎来崭新的发展浪潮。
谁能想到，这块土地两年前还几乎是闲置的状态。项目今年9月底竣工交付后，将重点引入眼镜制造、视光科技及产业链上下游企业，一个世界级的眼镜产业集群将在海沧区崛起。
2023年9月，厦门市被纳入全国43个低效用地再开发的试点城市之一，鼓励探索创新政策举措，完善激励约束机制，推动低效用地再开发。作为厦门市岛外面积最小的区，去年海沧区规模以上工业产值、增加值总量蝉联全市各区第一位，首次跻身“中国工业百强区”前五十，但人多地少、土地资源紧缺、产业发展用地供需矛盾也日渐突出。
一方面，土地、厂房闲置或低效利用；另一方面，项目找不到合适地块“落户”。土地资源紧缺与土地低效利用并存的问题，不同程度影响了高质量发展。如何破局？
近年来，海沧区委、区政府高度重视低效工业用地盘活，在创新改造机制、丰富改造模式、优化改造流程、降低企业成本等方面不断探索，向“土地存量”要“发展增量”，形成分割后转让、收储后出让、企业自主改造和鼓励企业在既有用地内增资扩产提容增效的“3+1”模式，走出一条具有海沧特色的提升工业用地“含金量”的高效路径。
强化统筹引领
协力盘活发展“大格局”
《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》提出，要全面提高资源利用率，加强土地节约集约利用，加大批而未供和闲置土地处置力度，盘活城镇低效用地。如此，“盘活低效用地”被提升到了促进经济社会发展的新高度。
2023年12月，《厦门市低效用地再开发试点工作方案》出台，通过探索创新工作机制和模式，增加建设用地有效供给，提高利用存量用地的比重，促进产业转型升级和经济发展方式转变。
海沧区是厦门工业发展的重要承载区域。为进一步盘活存量工业低效用地，实现“寸土生寸金”，该区以《厦门市低效用地再开发试点工作方案》出台为契机，强化统筹引领，建立跨部门联动机制，提升资源整合效率，逐步完善形成“政府引导、规划统筹、市场主导”的低效用地盘活工作机制。
“低效工业用地再开发再利用的过程中，政府的重要角色是帮助企业解套，让土地得到更好利用。”海沧区科技和工信商务局企业服务中心主任周孝龙介绍，当政府将土地出让给企业后，若企业经营不善或资金不足，便会产生更好利用土地的诉求。针对这种情况，政府会及时出面，帮助企业破解“用地难”，为其减轻负担。
低效用地再开发涉及多家企业，处置起来政策性强、涉及面广、牵涉问题多、处理难度大。为攻克这一难关，海沧区成立以区委、区政府主要领导为组长的低效用地盘活领导小组，下设办公室和基础调查组、项目管理组、收储征拆组，发改、科技和工信、商务、国资、执法、资源规划、统计等部门为成员单位，通过精准规划和高效执行，确保对低效用地进行全面盘活和优化。
鼓励雅欣胜工业园整体拆除重建，新项目建筑面积54771平方米，容积率3.5；支持恒森化工厂在空地新建厂房，生成纳米材料新业务；同意台本金属制品项目有意在空地新建一栋办公楼……通过数据比对、影像识别、逐家走访等方式，海沧区系统梳理形成全区56宗、256公顷疑似低效工业用地的用地情况、现状问题、企业意向等台账，并根据企业改造意愿不同程度，制定分类分阶段的“一地一策”盘活改造实施方案，让土地资源都“活”起来。
“我们非常尊重企业的自主选择。不同企业在经营策略、发展目标、生产规模和资金方面各有不同，我们和企业一起商量，帮助他们找到最合适的转让或收储等开发方式。这样就能保证方案真正贴合企业的实际需求和发展方向，也能减少以后实施时可能遇到的阻力和风险。”周孝龙说。
探索盘活模式
培育提质增效“试验田”
盘活不是简单地一拆了之，关键在一个“活”字。通过创新实践，海沧区探索形成了分割后转让、收储后出让、企业自主改造三种典型的低效用地再开发路径，盘活土地41公顷，新增投资35亿元。
2016年，金旸公司买下17.83公顷地皮生产改性塑料，但二期、三期因故停工，导致13.44公顷用地闲置。在厦门市和海沧区两级共同推动下，金旸公司将已建部分的土地保留自用，空置地块通过土地二级市场转让给同一实控人的长塑公司，用于新研发产品的生产，完成建筑面积19.5万平方米、容积率1.45，预计达产后年产值超10亿元。
“唤”醒土地资源，“腾”出发展空间，金旸公司用地盘活改造成为海沧低效工业用地“分割后转让”模式的代表，不仅减轻了空置土地所要承担的投资、容积率和税收监管等压力，还帮助长塑公司找到合适的增资扩产用地，推动长塑公司的控股公司中仑公司上市后将募集资金回投海沧，带动有效投资，产生了良好的经济和社会效益。
为解决低效工业用地产能过剩和长期亏损的问题，海沧区还建立了政府收储机制，净地后重新聚焦主导产业进行招商引资，稳步进行“腾笼换鸟”，实现产业强链补链延链的新模式。
作为国内创新药龙头企业恒瑞医药在厦门的全资子公司，福建盛迪医药有限公司2022年在海沧区竞得1宗9.47公顷的工业用地，这是海沧区政府通过收储发展困难企业用地得来的地块。未来，该地块将建设高端原料药基地，项目总投资10亿元，达产后预计产值10亿元。
“回想我们当时拿地的情况，海沧区好几个部门现场开协调会，很快把交付净地的时间落实下来，为我们按期开工建设吃了一颗‘定心丸’。”福建盛迪医药相关负责人表示，无论是产业上下游供应链配套，还是政府行政效能，海沧都有其他地区无法比拟的优势。
同样一块地，换了“打开方式”，画风截然不同，这样的故事不断在海沧区上演。厦门通士达有限公司因产品生产整体搬迁至同安基地，导致在海沧的厂房大部分闲置，小部分对外租赁，整体效益差。为提升用地效益，海沧区积极对接轻工集团，根据片区产业规划，鼓励企业整体拆除后建设标准化园区。这也成为海沧区鼓励低效用地企业自主改造的典范。
“目前，我们已经完成一期标准厂房建设，现已签约意向入驻企业15家、完成80%的空间招商，预计投产后年产值4.4亿元。”厦门轻工视讯产业园项目相关负责人介绍，后续还将启动二期26万平方米厂房的建设，引入更多产业链上下游优质资源，助力海沧眼镜产业高质量发展。
创新服务机制
激活增资扩产“强引擎”
厦门唯一智能马桶全产业链生产企业——厦门佳浴智能卫浴计划增加建设8000平方米生产空间，明年投产后预计年产值再增3亿元；来福太（Lifetime）年增产650万件新型科技材料多功能休闲用品项目落地海沧，预计可新增年产值约13亿元，增加约200个工作岗位……这两年，海沧区本土企业增资扩产逆势破局，频频交出优秀答卷。
如何为本土企业增产能、扩规模、做大做强安上“助推器”？海沧区用“精准施策、精细服务”作答，助力产业打通增资扩产“任督二脉”，相关经验在厦门推广运用，累计推动实施增资扩产项目283个、总投资564亿元，预计将于2027年全部投产，达产后可新增产值近千亿元。
设立“服务企业接待日”，定期听取企业的意见建议，研究破解企业增资扩产“堵点”，让企业轻装上阵；落实“市区、部门-街道”联动益企挂钩服务机制，在企业政策辅导、项目推进、疫情防控、增资扩产等方面实时跟进；部门之间主动协同联动，对重点企业实行“一案一专班”，打造政企联动升级版，由“企业上门办”转变为“追着企业跑”。
“这3年里，区委、区政府主要领导带头担当，主持召开了25场‘服务企业接待日’，扁平高效解决了136家企业面临的关于用地规划、设施配套等284个问题。这种钉钉子的精神和‘一竿子插到底’的韧劲，带动了全区各相关部门工作效率和执行力的显著提升。”海沧区相关负责人说。
放眼海沧，一家家本土企业焕新图强，一块块低效用地孕育新希望，一位位企业家重燃创业激情。在这背后，是一项项审批速度的刷新，一个个服务举措的创新，一批批政策机制的完善，凝聚着广大海沧干部“逢山开路、遇水搭桥”的实干担当。
“在项目落地的过程中，得到了海沧区的大力支持，只要我们一碰到问题，相关部门就会及时对接，以最快速度替我们解决。”来福太总经理白光镐是韩国人，在他看来，海沧区除了强大的工业基础之外，还有“保姆式”的政策服务。他特别提到了海沧“八办”工作机制，贴心、及时的服务令他印象深刻。
紧扣项目推进关键节点，海沧区创新建立招商办、前期办、重点办、征收办、督查办、产业办、规划土地办和服务办等“八办”协同联动机制，确保增资扩产项目从对接洽谈、跟踪推进，到地块出让、前期工作、施工建设、综合协调等各环节环环相扣、有效衔接。
此外，海沧区还首创企业“进不了窗口”事项综合服务中心，通过扁平高效审批，减少在部门间的流转耗时，实现“进不了窗口”事项办理有门路、有牵头、有跟踪、有落实、有反馈，工作经验在全市推广。
“每宗低效用地的情况各不相同，只有因地制宜大胆探索，低效用地再开发才能探路先行。”海沧区相关负责人表示，下一步，海沧区将以更大力度减轻企业负担、增强激励机制和简化政务流程等措施，唤醒更多“沉睡”的土地资源，不断强化土地要素支撑作用，以“二次创业”奋进姿态服务厦门经济高质量发展。