原标题：房地产不宜长期作为“稳增长”工具
●多年来，我国经济很大程度上依靠房地产拉动增长，对应对经济下行的压力，取得了不错的效果。但是多轮房地产政策刺激结束之后，经济增长乏力的局面会再次显现。更严峻的是，过度依靠房地产“稳增长”会弱化经济增长的动力源泉，不利于长期经济增长。
●企业减少制造业投资、增加房地产投资，将会显著“挤出”制造业投资，并且将会挤占研发投入，阻碍产业结构升级，从而引发落后产业和新兴产业之间的资源错配。此外，如果继续依靠房地产拉动增长，房价泡沫的风险可能越来越大。
多年以来，我国经济很大程度上依靠房地产拉动增长，尤其是每当经济下行压力较为严峻时，各级政府往往借助房地产“稳增长”。不论是应对1998年亚洲金融危机和2008年国际金融危机的冲击，还是应对新常态以来经济持续下行的压力，房地产都是各级政府“稳增长”的关键举措，并且取得了不错的效果。
以刚刚过去的2016年为例，一线和二线“四小龙”等热点城市的房价在一年内上涨超过40%，通过拉动房地产投资以及相关产业的发展为经济增长做出了重要贡献。中国人民大学发布的《宏观政策评价报告2017》指出，如果没有房地产的繁荣和“超常”拉动效应，2016年中国经济增速将从6.7%降至6.37%，从而无法完成6.5%—7%的目标。可见，房地产的短期“稳增长”效果非常显著。
然而，房地产并没有给我国的长期经济增长态势带来根本性改变。尤其是2008年国际金融危机以来，虽然我国已经实施了多轮房地产刺激方案，但是每当一轮刺激政策结束之后，经济增长乏力的局面会再次显现。更严峻的是，过度依靠房地产“稳增长”会弱化经济增长的动力源泉，不利于长期经济增长，尤其是不符合党的十九大报告所提出的新时代下中国需要“由高速增长阶段转向高质量发展阶段”的大方向。
具体而言，从增长核算的视角来看，长期依靠房地产拉动增长的不利影响主要体现在以下四个方面。
不利于生产性资本的积累
资本作为长期经济增长的动力源泉之一，主要指的是制造业等生产性投资所形成的生产性资本积累。2008年国际金融危机之后美国和欧盟等发达经济体广泛实施的“再工业化”战略充分表明，制造业部门的生产性投资才是长期经济增长的根本。与之不同，房地产投资中的主要构成部分，即住房投资，则是非生产性投资，很难作为生产要素直接投入生产活动。
房地产行业的高投资回报率会吸引大量实体企业向房地产投资，从而对生产性投资产生“挤出效应”。Wind数据库显示，2000—2016年房地产上市公司销售净利润率为12.2%，而工业部门上市公司销售净利润率仅为3.9%。其结果是，海尔、海信、格力、雅戈尔、娃哈哈等优秀实体企业纷纷向房地产投资。据统计，截至2016年上半年，A股上市公司中多达1305家公司拥有房地产业务，占所有A股上市公司的比重高达44%。不仅如此，在投资回报预期本就不高的情况下，高房价还会提高实体企业的厂房、劳动和资本等生产要素的成本，从而进一步挤出生产性投资。以办公楼租金为例，2009—2016年间北上广深四大一线城市的办公楼租金平均涨幅达到了116.3%，其中北京办公楼租金涨幅高达221.6%。
对单家企业而言，其从事生产经营的根本目的是实现利润最大化，因此当企业所从事的主营业务的投资回报率低于房地产的投资回报率时，理性的企业都会减少制造业投资、增加房地产投资。但是，对整个国家而言，这将会显著“挤出”制造业投资，尤其是设备投资等与企业生产能力直接相关的生产性投资。可见，长期依靠房地产拉动增长将不利于中国生产性资本的积累，长此以往会影响实体经济的健康发展，也就难以转向“高质量发展阶段”。