——加快推进重点人群诚信记录建设系列报道之房地产中介从业人员篇
□ 中国改革报记者 韩乾
“依法限制或者禁止惩戒对象的市场准入、行政许可或者融资行为包括，限制取得政府供应的土地；限制取得安全生产许可证；限制取得生产许可证；限制取得房地产项目开发规划选址许可、环境影响评价许可和‘三同时’验收许可、水土保持方案许可和设施验收许可、施工许可、商品房预（销）售许可、商品房买卖合同备案等……”近日，国家发改委会同住建部等31个部门单位联合印发《关于对房地产领域相关失信责任主体实施联合惩戒的合作备忘录》（以下简称《备忘录》），惩戒对象是指在房地产领域开发经营活动中存在失信行为的相关机构及人员等责任主体，包括：房地产开发企业、房地产中介机构、物业管理企业、失信房地产企业的法定代表人、主要负责人和对失信行为负有直接责任的从业人员等。
记者了解到，在2016年7月，国家发改委会同住建部等7部门单位还联合印发过《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》（以下简称《意见》）。《意见》指出，房地产中介行业是房地产业的重要组成部分。近年来，房地产中介行业发展较快，在活跃市场、促进交易等方面发挥了重要作用。但部分中介机构和从业人员存在着经营行为不规范、侵害群众合法权益、扰乱市场秩序等问题。《意见》中强调，要从规范中介服务、完善行业制度、加强监管等三方面全面发力，多角度全面规范房地产中介服务标准、范围等，并提出将集中“围剿”市场中频繁出现的提供虚假信息、收费不透明等问题。
仅仅一年左右的时间，国家相关部委联合印发了两个涉及房地产中介行业的重头文件，都显示出国家对该领域下大力气治理的决心和态度。
响鼓重槌
首部住房租售法规直击“痛点”
“这家房产中介的行为实在不诚信，为了多赚钱，竟然在房屋认购书上，伪造我的签名和手印，而且隐瞒房产信息，希望加大对这种扰乱市场行为的曝光力度，让买房人不再掉进这种陷阱。”海口市民张先生气愤地表示。张先生将该房产中介举报至公安、住建相关部门。经调查，发现该公司业务经理王某与张先生商谈时，有明显的欺诈行为。调查确认之后，海南省住建厅以违反《房地产经济管理办法》中第二十五条“房地产经纪机构和房地产经纪人不得有一系列行为以欺瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽业务，诱骗消费者交易或强制交易”规定，对王某处以罚款1万元整，并将王某违法行为计入信用档案。同样，该公司在代售该房源期间，向张先生隐瞒该代售房源取得房产证和交契税时间均不满两年真实信息，也违反了相关规定。海南省住建厅责令该公司在3个月内改正上述违法行为，并记入信用档案。整改期间，取消该公司商品房交易合同网上签约资格，并对该公司罚款3万元整。
近年来，消费者在与房地产中介“过招”过程中，像张先生一样遭遇失信行为的情况屡见不鲜。北京市2014年对3万多名年轻人住房状况调查表明，43.8%的人在租房过程中遇到中介不良行为，甚至遭遇黑中介、欺诈中介费等问题。上海市消保委的调查显示，仅有11%的房地产中介消费者满意，高达84.8%使用过服务的消费者遇到过消费纠纷。上海市消保委表示，房产中介行业还存在虚标房价、隐瞒房产真实信息等问题，高达56%的房源与网上宣传不符。在二手房日渐成为消费者购房主流的今天，行业中的大型公司尚且信用堪忧，房产中介行业整体更是面临着全面的“信用塌方”。
针对种种乱象，住建部在5月19日就《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》（以下简称“征求意见稿”）公开向社会征求意见。这是我国首个住房租赁和销售法规的征求意见稿，回应了百姓买房租房中最关心的问题，直击原有住房租售市场中常见的一系列“痛点”。记者注意到，在征求意见稿中，有将近一半的篇幅重点放在了如何保障消费者的权利。征求意见稿明确：出租人不得采取暴力、威胁或者其他强制方式驱逐承租人，收回住房；合同中没有约定租金调整次数和幅度的，出租人不得单方面提高租金；直辖市、市、县人民政府应当建立住房租金发布制度，定期公布分区域的市场租金水平等信息；鼓励出租人与承租人签订长期住房租赁合同，当事人签订3年以上住房租赁合同且实际履行的，当地政府应给与相关政策支持。
清华大学法学院教授程啸表示，征求意见稿的出台，有效地弥补了相关法律的空白。以前规范房地产市场的法律法规体系主要是《城市管理法》《城市房地产开发经营管理条例》《商品房预售管理办法》以及一些地方性法规，这些法律法规以规范房地产开发企业行为为主。尤其在地方性法规方面，在住房的租赁、销售、经纪等领域尚留有空白。
首都师范大学政法学院副教授崔俊杰表示，征求意见稿将有利于住房租赁关系的规范和稳定。征求意见稿搭建了‘租购同权’的平台，不仅约束了住房租赁乱象无法可依的状态，也向长期处于弱势地位的承租人倾斜，使得房东和租客处于相同的法律地位和享有同样的权利，从而让住房租赁和销售市场法治化、规范化。