楼观｜溢价率近49% 招商蛇口天津 高溢价=高品质？

5月15日的天津集中土拍达成498亿成交价，29宗地溢价拍出，平均溢价率11%，数据显示了天津市贯彻执行执行2021年度住宅用地（包括含有住宅用地的混合用地）实行“两集中”同步公开出让工作的执行力度深入，成果显著。但土拍的激烈程度，跟大多数开发商积极应对土拍政策调整相对应的，是部分开发商被质疑失去冷静分析、理性预判的能力。

数据中，溢价率最高的天拖二期地块溢价率约49%，高出平均溢价率38%，且该地块中有3000平米自持，是29宗土拍成交里唯一两块竞自持住房建筑面积的地块之一。

图片来源：天津中原研究院

招商蛇口天拖地块 航拍图

最高溢价率及竞自持把招商蛇口天津公司推到风口浪尖。业内及媒体普遍分析，这样的土拍条件和天拖地块的区域属性，及刚拿地后便组织天津媒体参观深圳豪宅项目，意味着招商蛇口大概率会以豪宅亮相天拖地块。但招商地产近几年全国各地业主质量维权频发，物业售后屡遭质疑：深圳南山招商雍景园出现跳楼维权、业主群体退房维权等事件层出不穷。深圳雍景湾项目开盘价格3.5万元/平米,而销售不久后出现2.6万/平米的价格，让很多业主凭空蒸发“百万资产”，引起业主强烈质疑及控诉。广州招商更是出现了“网红”机械车位等问题，这些问题给招商蛇口的品牌带来很大程度的影响，甚至影响到近几年招商蛇口的股票价值。

招商蛇口多地项目被业主维权 网上报道截图

招商蛇口天津公司业绩及品牌表现也平平淡淡，位于和平区赤峰道8号的招商津湾天玺项目从2017年接盘汤臣一品到现在，仍处在缓慢销售的过程中，曾被誉为“无人问津的没落贵族”。据了解，2020年该项目部分成交价跌破3万/平米，“顶豪产品”卖出白菜价更让人匪夷所思，不敢想之前买过的消费者将如何面对自己的资产“被蒸发”。

但即便如此甩卖，销售数据仍极不理想。不难看出天津改善型需求的消费者对于豪宅产品是理性客观的，帮助汤臣解套退出天津，招商蛇口天津公司不仅未表现出力挽狂澜的能力和行动，甚至被质疑品控能力。又由于近几年天津地块及区位优势逐渐鲜明，有很多同类比的项目可做参考，竞争面公平可见。

2022年，招商局即将迎来成立150周年生日，招商蛇口天津公司的豪拍是否能承载150年的荣誉与历史？是否能配得上国企的责任与担当？是否打造出品质与价值匹配的产品？将以怎样的姿态和业绩给集团成立150周年交上答卷？值得关注，但并不一定值得期待，毕竟这只是天津未来豪宅片区中的一个。

综上原因，招商蛇口天津公司高调土拍后，对于未来产品的定位、品质与品牌的把控，都将是持续关注的话题。毕竟，好物业要靠好口碑，消费者对于豪宅项目的预期是保质、保值、安心、舒心、放心为主。谁都不愿意被迫走到维权的道路上，价值与精力双消耗，双折损。消费者并不会为土拍冠军下注，而只为好房子投入。

房企理性土拍，消费者理性投入，谁也不应为豪赌买单。