——关于农村集体经营性建设用地的入市畅想
2019年8月26日，十三届全国人大常委会第十二次会议表决通过关于修改土地管理法、城市房地产管理法的决定，自2020年1月1日起施行。2020年3月30日，自然资源部就《中华人民共和国土地管理法实施条例（修订草案）》（征求意见稿）公开征求意见。2020年4月9日，《中共中央国务院关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》发布。指出加快修改完善土地管理法实施条例，完善相关配套制度，制定出台农村集体经营性建设用地入市指导意见。同日，发改委印发《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》，出台农村集体经营性建设用地入市指导意见，全面推开农村集体经营性建设用地直接入市。
随着相关配套政策的陆续出台，未来农村集体经营性建设用地入市工作将不断推进，农村集体经营性建设用地（以下简称“农村经营用地”）入市将对国家、企业和个人有哪些影响，本文在这里做了一些畅想和问题分析，和大家共享。
——畅想
1.农民将获得更高的土地收益
过去农村土地入市，要先征收为国有土地。征收后再转让的大部分土地收益被地方政府拿走，而农民永远失去了土地和长期的收入来源。根据最新政策，一方面，农村经营用地入市后，地方政府只征收一定比例的收益调节金和税费，农民可以获得更大比例的土地增值收益；另一方面，入市转让的是使用权，使用权年限到期后，农民可以决定续期还是收回，保有着土地的所有权及未来收益权。这本质上是对农村土地收益分配机制的改革，将利益向农民倾斜，进而大大提高农民配合农村经营用地入市工作的积极性。
2.降低交易成本，盘活农村土地市场
过去很多农村土地的入市工作由于征收问题而停滞。依据最新政策，农村经营用地入市的主要前提条件为：符合规划和土地年度计划、配套设施完善、依法登记，并经三分之二以上集体经济组织成员同意。相对于过去的征收流程，新政策减少了交易环节，提高了交易效率，降低了交易成本，这将盘活大量的过去受交易条件限制的农村经营用地，也盘活了整个农村土地市场。
3.长期影响土地市场，短期影响较小
截至2018年底，在33个试点区域已入市的农村经营用地面积为9万余亩，总出让价款约257亿，均价大约在30万/亩。据统计，全国农村经营用地规模在5000万亩以上，若按上述均价全部入市，将是15万亿的土地市值。CRIC（克而瑞）数据显示，2019年全国土地成交总金额为6.8万亿元，其中80%以上是住宅用地，那么用于商业用地和工业用地的土地出让金也就1万亿左右，所以农村经营用地入市长期来看将有利于降低工业用地和商业用地的土地价格。但是新政策的落地需要一个过程，短期内应该影响不大，至于这个“短期”是多长时间，就要看各地政府和群众对政策的理解和落地能力了。
4.资本有了新的投资平台
目前农村经营用地上的工业和商业一般规模较小，设施落后，很大原因是没有资本的进入。过去即使有资本进入农村经营用地，也大多是以租赁的形式，为防控风险，不敢在土地上进行大规模的投资建设。现在农村经营用地可以办理产权证，与国有建设用地同权，资本在法定使用年限内对土地有着绝对的控制权，“有恒产者有恒心”，资本有意愿也有能力在农村经营用地上进行大规模的投资建设。并且土地连带地上建筑物还可以进行抵押融资，提高资本的使用效率。随着大量的优质区域的农村经营用地可以挂牌上市，将为资本提供大量的新增优质投资标的。农村经营用地将成为资本新的投资平台。
5.农村第三产业进入高速发展期
工业用地对应第二产业，商业用地对应第三产业。因为农村经营用地的价格相对更低，而且就在村落附近，人口密集，地价优势和人口优势，再加上资本的进入，将极其有利于第三产业的发展。而第二产业除了考虑土地因素和人口因素，还要考虑产业集聚、自然资源和配套设施等生产要素。随着政策的落地，农村第三产业会进入一个高速发展期，而农村第二产业的发展则取决于未来的配套设施建设情况和产业集聚情况。
6.发展红利向农村转移，城乡差距逐渐缩小
投资的边际效益是递减的，随着城市的快速发展，城市建设后期的投资回报率往往比不上前期的投资回报率，目前很多地区也出现了产能过剩和就业率下降的问题。随着农村经营用地入市，农村土地投资回报率的相对优势就逐渐显现了出来，资本、资源和人口将向农村区域流动。统计数据显示，农村人口的消费能力也是很强的。随着资本的进入，过去城市里才有的中高端商业中心、养老中心、教育培训机构等都可能引入到农村经营用地上，这就把农村的中高端消费留在了农村土地上，也带动了农村区域的人口本地化就业和配套设施的提升。相对而言，城市区域内的一些产业会受到影响。此消彼长，本质上就是国家的发展红利向农村转移，进而缩小城乡差距。
——问题
1.地方政府意愿不强
农村经营用地入市的原则之一是保障农民利益只增不减，地方政府获得的利益相对过去肯定是减少了。地方政府对农村经营用地的出让有一定的审批权，如果同时有国有用地可供选择，地方政府会更倾向于出让国有用地。建议后期根据土地的具体情况，通过设置不同比例的土地调节金来提高地方政府意愿。同时做好政策培训，引导地方政府合理决策，统筹发展。
2.前期工作有难度
农村经营用地入市前，涉及城市规划和土地年度计划的调整和审批、土地的确权和登记、配套设施的建设，集体经济组织成员的同意等。前期工作虽然相比过去难度有所降低，但工作难度依然很大。专业的咨询机构应该多参与相关前期工作，提供包括城市规划、土地年度计划、出让方案编制，分配机制设计等方面的专业咨询工作，为地方政府出谋划策，帮助政府加快工作的推进。
3.缺乏配套建设资金
集体土地转让的前提条件之一是配套设施齐全，由于历史原因，城市区域的配套设施要远远优于农村区域的配套设施，考虑到新建或改建配套设施的所需资金可能影响农村经营用地入市的进度，后期金融机构的参与显得至关重要，需要多渠道多方式地解决农村经营用地的配套设施建设资金问题。同时做好阶段开发，实现资金的滚动投入，形成良性循环。
好的政策，也需要人的执行。改革依然任重而道远，期待相关行业的参与方一起努力，做好协作，共同释放农村经营用地入市的改革红利。
（中建政研圆梦商学院研究院副院长袁世喆；中建政研圆梦商学院常务副院长刘明海）