□ 任荣荣
近年来，中央多次重申要“坚持房子是用来住的，不是用来炒的”定位。当前，无论是新基建计划还是加大逆周期调节的货币政策，对房地产市场的影响都较之前发生变化。“房住不炒”的调控和管理思路将促进房地产市场实现平稳健康发展。
长期坚持“房住不炒”定位，努力实现稳地价稳房价稳预期
自2016年底中央经济工作会议首次提出“坚持房子是用来住的，不是用来炒的”定位以来，“房住不炒”定位始终引领房地产调控总思路。2019年7月召开的中央政治局会议明确提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，2019年12月召开的经济工作会议再次明确“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。”国务院各部门认真贯彻落实中央经济工作会议精神，坚持不把房地产作为短期刺激经济的手段，继续稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案。“房住不炒”定位的长期坚持有助于引导购房者预期趋于理性，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制有助于市场平稳发展。
今年以来，为应对新冠肺炎疫情对经济的短期冲击，多地政府正在着手或已出台房地产业支持政策，主要包括延迟土地价款和税费缴纳、适度放宽预售条件、推进线上审批服务等措施，其目的是缓解房地产企业现金流风险，引导行业有序复工复产。这些政策措施与国家统筹推进疫情防控与经济社会秩序恢复的战略部署和工作要求相一致，与“房住不炒”的调控思路并不冲突。
落实“房住不炒”定位，严格房地产企业融资监管
房地产业是典型的资金密集型行业，房地产金融发展状况对房地产市场健康发展至关重要。我国房地产企业债务率较高和融资方式比较复杂，是房地产市场风险的关注点。2019年5月以来，房地产企业融资环境持续全面收紧，对房企违规融资行为的监管也逐步落向实处。5月21日，银保监会发文继续对重点领域重点风险开展深入整治，违规流向房地产资金是重点整治方向，要求严查房地产违规融资。7月12日，国家发改委发文要求房地产企业境外融资只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。8月份，银保监会发文要求严厉查处各种将资金通过挪用、转道等方式流入房地产行业的违法违规行为，高度警惕房地产泡沫化、金融化。2020年1月4日，银保监会公布的《中国银保监会关于推动银行业和保险业高质量发展的指导意见》提出，银行保险机构要落实“房住不炒”定位，严格执行房地产金融监管要求，防止资金违规流入房地产市场，抑制居民杠杆率过快增长，推动房地产市场健康稳定发展。
随着房地产金融监管日益规范和加强，资金违规进入房地产市场的渠道多被杜绝。当前围绕疫情防控、复工复产、稳增长稳就业的金融支持政策措施，一是向疫情防控保供企业提供快速精准支持；二是加大对疫情影响严重地区、行业、企业融资支持，强化对先进制造业、脱贫攻坚、民生就业等重点领域和薄弱环节金融服务，加大对中小微企业等领域的普惠性资金支持。
贯彻“房住不炒”定位，加强房地产金融审慎管理
从国内外经验看，房地产市场的大起大落大多与信贷政策的变动相关。2008年底，为应对百年一遇的全球金融危机的冲击，我国实施了适度宽松的货币政策，房地产企业较易从银行获得贷款，个人购房按揭贷款也享有利率优惠等激励政策，按揭贷款规模大幅增加。2009年末，房地产开发贷款余额增幅高达31%，购房按揭贷款余额增长43.3%，增速分别比上年提高了23.8个和11.7个百分点，增幅处于历史高位。
当前，在加强房地产金融审慎管理框架下，房地产信贷增长已经回落。2019年末，房地产开发贷款余额、购房按揭贷款余额分别增长10.1%和16.4%，分别比上年减少12.5个和2.6个百分点；购房按揭贷款余额增幅则自2017年以来持续减少。2020年1月召开的中国人民银行工作会议明确提出，要加快建立房地产金融长效管理机制。2020年3月3日，中国人民银行会同财政部、银保监会召开的金融支持疫情防控和经济社会发展座谈会暨电视电话会再次重申，坚持“房住不炒”定位和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”要求，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性。在宏观审慎管理框架下，央行将加强对房地产金融市场的审慎管理，强化对房地产整体融资状况的监测，综合运用多种工具对房地产融资进行逆周期调节，为房地产市场的平稳运行提供良好的信贷政策环境。
（作者系中国宏观经济研究院投资研究所副研究员）