“合作开发房地产合同纠纷疑难案件类案类判学术研讨会”在京举办

□ 司倩

2019年9月8日下午，“合作开发房地产合同纠纷疑难案件类案类判学术研讨会”在北京市石景山区金融街长安中心举行。会议邀请到北京仲裁委员会仲裁员杨再学，北京工商大学商法研究中心主任、教授吕来明，北京市房地产法学会秘书长赵秀池，北京大学法学院教授楼建波，北京师范大学法学院副院长袁治杰，中共中央党校政法部教授张立伟等专家学者出席，会议由北京企业法治与发展研究会副会长兼秘书长朱崇坤主持。

研讨会上，与会专家学者结合江苏省邳州市合作开发房地产合同纠纷的疑难案件，就“因合作开发房地产签订的合同，应定性为合作开发房地产合同或股权投资合同”，“如何确定合作开发房地产合同的缔约当事人”，“合作开发房地产合同当事人一方违约导致合同解除，守约一方的可得利益损失应当如何计算”等议题发表意见。

经过深入交流和研讨，与会专家学者一致认为，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条的规定，合作开发房地产合同，“是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议”。从广义解释，共同出资成为股东或被吸纳至项目公司也是合作开发房地产合同的形式，其以投资作为共同出资，按其所占股份享有公司收益，以出资为限对公司承担风险，也属于共同投资、共享利润、共担风险的表现形式。合作开发房地产关系中，当事人以成立房地产项目公司的方式进行合作开发，项目公司只是合作关系各方履行房地产合作开发协议的载体和平台，合作各方当事人在项目公司中是否享有股权不影响其在合作开发合同中所应享有的权益。

实践中对于合作开发房地产的当事人之间法律关系性质的认定，判断合作开发房地产合同是否同时也构成股权投资合同的问题，应结合相关协议的约定内容、当事人缔结合同时的真实意思表示及实际履行情况综合判断。如果当事人所投资金仅用于项目开发，未用于项目公司股权实缴出资，也未履行项目公司股权变更手续，仅在合同中约定项目开发经营问题、投资及分红比例等，则不宜认定为股权投资合同。

对于如何确定合作开发房地产合同缔约当事人的问题，与会专家一致认为，合作开发房地产合同的当事人既可以是自然人，也可以是公司法人，对于公司法定代表人或授权代表签字、公司加盖印章的合作开发房地产合同，判断公司法定代表人或授权代表本人与公司法人孰为缔约当事人，也应当结合合同具体的条款内容、当事人的真实意思表示以及合同的实际履行情况判断。但就自然人独资的一人公司来说，一人公司实质上是自然人股东从事经济活动的外在法律身份，一人公司与自然人股东在权利义务上具有同一性。再结合本案前后三份合同内容的承接与递延，该一人公司与自然人股东应当作为共同缔约主体向缔约相对方承担连带责任。

与会专家还一致认为，因合作一方违约导致合作开发房地产合同解除时，赔偿合作相对方的可得利益损失应当结合协议的约定、实际履行情况和过错程度予以确定。作为商业开发，合作开发房地产合同当事人缔结合同的目的是通过商业开发行为获取利益，而非通过借贷获得利息，因此，通过土地增值获益属于在当事人订立合同时可预见的利益。在守约方已按照约定比例交纳土地出让金的情况下，违约方擅自转让持有土地使用权的项目公司全部股权导致原合作开发协议无法履行的，守约方有权依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，对土地增值部分主张可得利益损失。

与会专家指出，类案类判制度是最高人民法院“软指导”工作中的重要内容。当前，在合作开发房地产纠纷案件中，统一法律适用标准和裁判尺度，合理规范法官自由裁量权，对同案同判、维护房地产市场秩序稳定、优化营商环境、维护司法公正均具有重大意义。