泰禾难断“债务事”：上半年净负债258%、高比例股权质押

经历了频繁在市场上寻找买家接手旗下项目，回笼资金缓解现金流压力的闽系开发商泰禾集团披露的半年报仍不乐观。

8月30日晚间，泰禾集团发布的2019年半年度报告显示，报告期内，公司实现营业总收入145.06亿元，比上年同期增长14.33%，实现归属于上市公司股东的净利润为15.61亿元，比上年同期增长58.74%。

在泰禾集团这份看似光鲜的半年报中，备受关注的负债问题虽有所改善，仍不容乐观。数据显示，泰禾集团偿还债务支出现金338亿元，短期债务余额由年初574亿元降至331亿元；长期债务由801亿元降至773亿元。公告同时显示，泰禾一年内到期的非流动负债255.19亿元，加上短期债务75.5亿元，泰禾短期需要偿还的债务约330亿元。

这意味着泰禾集团虽然有息负债有所下降，但银行存款余额并不能覆盖短期债务，泰禾现金流短缺和短期偿债问题依然没有解决。

公开资料显示，泰禾集团是是一家从事住宅地产和商业地产开发的大型知名上市公司，创建于1996年，总部位于福州市晋安区。目前，泰禾集团已经为旗下项目增配了商业购物、物业服务、养老、医疗、教育、文化娱乐等配套内容。泰禾集团在半年报中披露了其在购物中心、写字楼、商铺、车位等项目的出租情况。

整理泰禾过去几年的信息的过程中发现，泰禾一直处于高负债运转，频繁出现股权质押转让、借新还旧、股价动荡、管理层异动现象。

短债危机融资成本走高

资金方面，泰禾的财报显示，公司上半年资金承压。

公告显示，报告期内，公司筹资活动产生的现金流量净额为-291.21亿元，原因是公司借款收到的现金减少，同时在偿还债务中支付的现金增加。而泰禾手中的现金及现金等价物的净增加额同比减少72.57%，为14.09亿元。这意味着，泰禾在融资方面仍旧面临着压力。

同时，长期质押借款余额由578亿元降至286亿元。值得注意的是，虽然质押借款余额减少了，但是泰禾集团前十大股东质押的股份由年初的8.19亿股增至6月末的8.31亿股，质押比例由84.4%升至90.4%。

财报数据显示，泰禾集团的融资方式主要有银行贷款、非银行金融机构贷款和公司债券。其中，银行贷款247.38亿元，平均成本8.48%，非银行贷款650.25亿元，平均成本10.13%，公司债（3-5年）205.62亿元，平均成本为7.68%，泰禾集团总融资成本为9.30%。

中改地产发现，泰禾集团下半年融资成本继续走高。7月12日，泰禾公告，境外全资子公司Tahoe Group Global (Co.,) Limited已在境外完成4亿美元的债券发行，并在新加坡交易所挂牌，票面年息高达15%，每半年支付一次，债券期限为3年。

针对公司融资情况，泰禾称，公司将以“促周转，抓回款”为业务经营重心，强化管理人员经营意识和现金流意识，坚持资金统筹管理，加强资金管控力度，提高资金使用效率。融资方面进一步加大与金融机构的合作力度，与大型金融机构建立稳定合作关系，调整优化债务结构，提高贷款集中度；积极创新融资方式，降低资金成本，支撑企业健康发展。

目前看来，泰禾手中持有的资金并不能覆盖其短期债务。资产负债率为84.60%；净负债率仍高达258.69%；泰禾手中的货币资金约153亿元，同比下降2.89%，减少原因是由于还款增加。公告同时显示，泰禾一年内到期的非流动负债255.19亿元，加上短期债务75.5亿元，泰禾短期需要偿还的债务约330亿元。

另外，2019年以来，泰禾集团公布的公司公告中有20条涉及向关联公司提供债务或融资担保。从担保余额来看，截至2019年7月31日，泰禾集团实际对外担保余额为841.58亿元，占公司最近一期经审计归属于母公司所有者权益的455.92%。据《红周刊》报道，其各被担保子公司的财务数据并不乐观，多数子公司存在营收净利双低、亏损严重、资产负债率畸高等情况。

值得一提的是，因踩雷瑞华会计师事务所，泰禾集团的再融资项目收到了《中国证监会行政许可申请中止审查通知书》。虽然上述项目仍有恢复审查的可能，但这一纸终止审查通知书无疑给资金局势紧张的泰禾造成了一定压力。

2019年忙续命

负债2112.47亿元、净资产负债率279.19%，昔日“地王”渐成“债王”。面对降负债和冲规模的双重任务，泰禾集团“挥泪大甩卖”。数据显示，2018年的负债总额达2112.47亿元，而其净利润只有25.55亿元人民币，资产负债比率达86.88%。已超发改委划下的85%监管红线。

据中华网财经统计，2016-2018年，泰禾集团的回款率分别为51.96%、32.17%、35.32%，近两年回款率甚至不足40%，但其资产负债率却高达87%，有息负债规模高达967.4亿元。

2018年始，限购、限价等政策连环抛向市场，加之融资环境收紧，昔日“地王”泰禾被频传“资金链断裂”，不安与动荡之下，不得不展开一系列自救措施，进入2019年后，泰禾仍然不断卖卖卖。

2019年5月，泰禾地产因债务问题遭深交所问询。其中，5月8日，泰禾收到深圳证券交易所年报问询函，要求说明其期末115亿现金如何应对574亿短期债务，泰禾是否面临短期偿债风险以及偿债来源。深交所的问询函直指泰禾集团高负债问题。

为应对债务危机，泰禾集团一方面抓预售缓拿地，另一方面，采用转让项目的方式来达到快速去杠杆的效果。

公开资料显示，泰禾集团短时间内五次转让项目股权给世茂房地产回笼资金超77亿元。

2019年3月23日，泰禾集团全资子公司杭州泰禾转让其持有的杭州艺辉商务咨询有限公司51%股权，股权对价为3.79亿元人民币。

2019年3月26日，泰禾集团全资子公司福州泰禾转让南昌茵梦湖项目四家标的公司南昌茵梦湖置业有限公司、南昌欧风置业有限公司、南昌茵梦湖酒店投资管理有限公司、南昌安晟置业有限公司各51%股权,总对价18.06亿元人民币。

2019年3月28日，全资子公司厦门泰禾转让其持有的漳州泰禾房地产开发有限公司40%股权，股权对价为5430.86万元人民币。

2019年4月27日，泰禾集团全资子公司杭州泰禾锦鸿将其持有的杭州临安同人置业有限公司49%股权转让，股权对价为7.84亿元人民币。

2019年5月17日，泰禾集团分别以10.87亿元、21.18亿元的对价将增城荔涛、增城荔丰各51%股权转让予世茂房地产，总对价合计32.05亿元等。

嘉禾集团管理层亦动荡不安，张晋元2016年5月从华夏幸福来到泰禾之后，还带来了目前在泰禾担任副总经理的陈波以及泰禾集团前财务总监李斌，而李斌已在今年1月份离职。

2019年1月10日，嘉禾集团副总经理郑钟、副总经理朱进康及财务总监李斌辞去所任职务。郑钟主要负责地产业务，而朱进康是泰禾商业版块的关键人物。

2018年，堪称泰禾集团人事变动最厉害的一年。泰禾财务总监罗俊、泰禾集团副总裁丁毓琨、泰禾集团副总裁兼北京区域公司总裁钱嘉、泰禾集团副总裁沈力男等先后离职。这其中有被劝退的，也有主动离职的。2017年报显示，董秘洪再春、副总经理成尔俊、监事李朝阳等人离职。

另外，半年报中显示，泰禾存货的余额由年初1735亿元降至1633亿元，半年减少了100亿元以上。存货的减少除了商品房销售外，还由公司出售项目所致。待开发项目和在建项目合计，计容建筑面积比年初减少了104万平方米。自2019年3月开始，泰禾频繁出让项目股权，其中包括招牌项目院子系列的产品。此外，2019上半年，泰禾没有任何新增土地储备。

在没有新增土储和富余现金流的情况下，泰禾如何保持未来营收的增长值得关注。克尔瑞数据显示，2019上半年，泰禾集团流量销售金额由去年同期655亿元减少至456.7亿元，在上市房企中排名由第18名下降至第37名。