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大湾区咨政:广东新版产业用地政策(下)

2019-08-30 10:30:49 来源:粤综 

第四章 土地供应方式


第十八条 (办理划拨国有建设用地使用权)符合《划拨用地目录》(国土资源部令第9号)规定的建设用地项目,方可以划拨方式提供国有建设用地使用权。划拨国有建设用地使用权人应当按照划拨决定书规定的用途和使用条件开发建设和使用土地。未经有批准权的市、县人民政府自然资源主管部门批准,划拨国有建设用地使用权不得擅自转让、出租。除划拨决定书、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新出让的外,划拨国有建设用地使用权人申请办理有偿使用手续的,自然资源主管部门应当依法依规予以办理。

 

各级自然资源主管部门在执行《划拨用地目录》和有关产业用地政策时,应当保持本地区划拨国有建设用地使用权供应要求、程序、划拨价款标准和权能的一致性,不得对民间投资、外商投资项目区别对待。市、县自然资源主管部门划拨国有建设用地使用权时,在符合国土空间规划的前提下,可以建设项目审批、核准、备案文件记载的项目建设内容为依据判断是否符合《划拨用地目录》,不得以建设单位投资来源为民间投资、外商投资或政府和社会资本合作等为由限制申请划拨用地。对于《划拨用地目录》明确要求“非营利性”或“公益性”的建设用地项目,自然资源主管部门方可要求建设单位提供拟使用土地者的非营利性质证明文件,包括但不限于民办非企业单位登记证书、社会服务机构登记证书和国务院文件、行业主管部门文件等规定的审查意见、初审意见等,但不得对《划拨用地目录》未明确要求“非营利性”或“公益性”的建设用地项目提出同等要求。

 

(一)依据《关于优化社会办医疗机构跨部门审批工作的通知》(发改社会〔2018〕1147号)和《广东省发展和改革委员会 广东省民政厅 广东省自然资源厅 广东省生态环境厅 广东省住房和城乡建设厅 广东省卫生健康委员会 广东省市场监督管理局 广东省中医药局关于优化社会办医疗机构跨部门审批工作的通知》(粤发改社会函〔2019〕2042号)的规定,社会力量申请划拨国有建设用地用于建设非营利性医疗机构的,因尚不能完成医疗机构执业登记、社会服务机构登记,自然资源、卫生健康、民政、中医药主管部门要协调落实划拨用地相关政策。民政部门对除经营场所外的相关资质作初步审查后,可向自然资源主管部门提供有条件的初审意见。自然资源主管部门可将民政部门的意见作为参考依据,按法定程序受理划拨用地申请。

 

(二)依据《国土资源部关于贯彻落实<国务院关于促进节约集约用地的通知>的通知》(国土资发〔2008〕16号)的规定,市、县自然资源主管部门在受理划拨用地申请、发放划拨用地决定书后要及时向社会公示建设项目划拨用地相关信息。

 

第十九条 (办理协议出让国有建设用地使用权)符合《协议出让国有土地使用权规定》(国土资源部令第21号)的相关条件和要求的国有建设用地使用权,可以协议方式出让,按照《协议出让国有土地使用权规范(试行)》(国土资发〔2006〕114号)办理出让手续。以协议方式出让国有建设用地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。原划拨、承租国有建设用地使用权人申请办理协议出让,以及划拨国有建设用地使用权转让申请办理协议出让的,除划拨决定书、租赁合同、法律、法规、行政规定等明确应当收回国有建设用地使用权重新公开出让的外,经依法批准,可采取协议方式出让。

 

(一)以长期租赁方式提供各种用途的国有建设用地,符合《协议出让国有土地使用权规定》(国土资源部令第21号)的可采取协议方式,参照以协议方式出让国有建设用地使用权的规定办理。

 

(二)依据《广东省人民政府关于印发广东省进一步扩大对外开放积极利用外资若干政策措施(修订版)的通知》(粤府〔2018〕78号)的规定,外商投资企业名下的存量建设用地符合“三旧”改造政策规定,用地行为发生在2009年12月31日之前的,允许其纳入改造范围。政府实施旧城改造,需要搬迁的外商投资工业项目符合国家产业政策的,经市、县国土资源主管部门审核并报同级人民政府批准,可以协议出让或租赁方式为其重新安排工业用地。

 

(三)依据《广东省人民政府关于促进高新技术产业开发区高质量发展的意见》(粤府〔2019〕28号)的规定,高新区内原土地权利人利用现有科研、工业用地建设孵化器项目且符合“三旧”改造条件的,可以协议出让方式供地,并可按租售限制条件实行差别化地价。

 

(四)依据《广东省人民政府办公厅关于加快发展健身休闲产业的实施意见》(粤府办〔2017〕34号)的规定,利用现有健身休闲设施用地、房产增设住宿、餐饮、娱乐等商业服务设施的,经批准可以协议方式办理用地手续。

 

(五)依据《广东省人民政府办公厅印发关于支持铁路建设推进土地综合开发若干政策措施的通知》(粤府办〔2018〕36号)的规定,分层设立的建设用地使用权,不符合《划拨用地目录》的,可按协议方式办理有偿用地手续。铁路项目法人单位依法取得的划拨用地,因转让或改变用途不再符合《划拨用地目录》的,可按国办发〔2014〕37号文规定采取协议方式办理用地手续。

 

(六)依据《广东省自然资源厅关于印发完善城市停车场用地配套政策若干措施的通知》(粤自然资规字〔2018〕4号)规定,新建独立占地的停车场用地、同一宗用地公告后只有一个意向用地者的,可以协议方式供地。

 

(七)依据《广东省国土资源厅关于印发深入推进“三旧”改造工作实施意见的通知》(粤国土资规字〔2018〕3号)的规定,涉及“三旧”改造的供地,属政府收购储备后再次供地的,必须以招标拍卖挂牌方式出让,其余可以协议方式出让。以协议方式出让的,必须履行地价评估、集体决策、结果公示程序,根据市场价格综合确定出让底价。

 

第二十条 (办理招标、拍卖、挂牌方式出让国有建设用地使用权)依据《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(国土资源部令第39号)的规定,工业(不含采矿)、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的,应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。市、县人民政府自然资源行政主管部门应当根据土地估价结果和政府产业政策综合确定标底或者底价。标底或者底价不得低于国家规定的最低价标准。确定招标标底,拍卖和挂牌的起叫价、起始价、底价,投标、竞买保证金,应当实行集体决策。招标标底和拍卖挂牌的底价,在招标开标前和拍卖挂牌出让活动结束之前应当保密。出让人应当根据招标拍卖挂牌出让地块的情况,编制招标拍卖挂牌出让文件。招标拍卖挂牌出让文件应当包括出让公告、投标或者竞买须知、土地使用条件、标书或者竞买申请书、报价单、中标通知书或者成交确认书、国有建设用地使用权出让合同文本。出让人在招标拍卖挂牌出让公告中不得设定影响公平、公正竞争的限制条件。

 

第二十一条 (办理租赁国有建设用地使用权)国有土地租赁可以根据具体情况实行短期租赁和长期租赁。对短期使用或用于修建临时建筑物的土地,应实行短期租赁,短期租赁年限一般不超过5年;对需要进行地上建筑物、构筑物建设后长期使用的土地,应实行长期租赁,租赁期限不得超过20年。

 

依据《规范国有土地租赁若干意见》(国土资发〔1999〕222号)的规定,国有土地租赁,可以采用招标、拍卖或者双方协议的方式,有条件的,必须采取招标、拍卖方式。以长期租赁方式提供各种用途的国有建设用地,符合《协议出让国有土地使用权规定》的可采取协议方式,参照以协议方式出让国有建设用地使用权的规定办理。采用双方协议方式出租国有土地的租金,不得低于出租底价和按国家规定的最低地价折算的最低租金标准,协议出租结果要报上级土地行政主管部门备案,并向社会公开披露,接受上级土地行政主管部门和社会监督。

 

第二十二条 (以先租后让、租让结合、弹性年期方式供应国有建设用地使用权)产业用地可以采取先租后让、租让结合、弹性年期方式供应。先租后让,是指供地方先行以租赁方式提供用地,承租方投资产业用地项目达到约定条件后再转为出让的供应方式。租让结合,是指供地方先行以租赁方式提供用地,承租方投资产业用地项目达到约定条件后再将部分用地保持租赁、部分用地转为出让的供应方式。弹性年期,是指整宗土地以低于对应用途国有建设用地使用权出让法定最高年限的使用年期出让的供应方式。以租让结合方式使用土地的,租赁部分单次签约时限不得超过20年,可以续签租赁合同。依法必须以招标拍卖挂牌方式出让国有建设用地使用权的土地实行先租后让、租让结合的,招标拍卖挂牌程序可在租赁供应时实施,在承租方使用租赁土地达到合同约定条件后需办理出让手续时,可采取协议方式出让。

 

(一)依据《广东省人民政府关于印发广东省降低制造业企业成本支持实体经济发展若干政策措施(修订版)的通知》(粤府〔2018〕79号)、《广东省人民政府关于印发广东省进一步扩大对外开放积极利用外资若干政策措施(修订版)的通知》(粤府〔2018〕78号)、《广东省自然资源厅 广东省发展和改革委员会 广东省工业和信息化厅 广东省住房和城乡建设厅 广东省生态环境厅 广东省市场监督管理局关于印发进一步降低用地成本促进中小企业发展若干政策措施的通知》(粤自然资规字〔2019〕8号)的规定,工业用地出让最长年限为50年,根据企业意愿,对有弹性用地出让需求的工业企业实行弹性年期出让供地,按照出让年期与工业用地可出让最高年期的比值确定年期修正系数,对届满符合续期使用条件的,可采用协议出让方式续期。以先租后让方式供应的工业用地,租赁期满达到合同约定条件的,在同等条件下原租赁企业优先受让。

 

(二)依据《广东省自然资源厅关于印发完善城市停车场用地配套政策若干措施的通知》(粤自然资规字〔2018〕4号)规定,支持各地以租赁、先租后让、弹性年期出让、作价出资(入股)等方式供应停车场用地,以先租后让方式供地的,租赁期满达到合同约定条件的,在同等条件下原租赁企业优先受让;弹性年期出让方式供应的,出让年限原则上不超过20年;以租赁方式供应的,租赁年限应在合同中约定,最长租赁期限不超过20年。

 

第二十三条 (以作价出资(入股)方式供应国有建设用地使用权)国有建设用地使用权作价出资(入股)是指国家以一定年期的国有土地使用权作价,作为出资投入改组后的新设企业,该土地使用权由新设企业持有,可以依照土地管理法律、法规关于出让土地使用权的规定转让、出租、抵押。各地以作价出资(入股)方式供应土地使用权时,可参照出让程序,由省(市、县)人民政府自然资源主管部门会同城市建设、房产管理部门共同拟定方案,报经同级人民政府批准后,由省(市、县)人民政府自然资源主管部门实施。自然资源主管部门在办理以作价出资(入股)方式供应国有建设用地使用权时,应当依据《企业国有资产法》提请本级人民政府授权特定机构履行出资人职责。

 

(一)依据《国务院办公厅关于加强鲜活农产品流通体系建设的意见》(国办发〔2011〕59号)《广东省人民政府办公厅关于加强我省农产品流通体系建设的实施意见》(粤府办〔2012〕47号)的规定,政府投资建设不以盈利为目的、具有公益性质的农产品批发市场,可按作价出资(入股)方式办理用地手续,但禁止改变用途和性质。

 

(二)依据《关于扩大国有土地有偿使用范围的意见》(国土资规〔2016〕20号)的规定,对可以使用划拨土地的能源、环境保护、保障性安居工程、养老、教育、文化、体育及供水、燃气供应、供热设施等项目,除可按划拨方式供应土地外,鼓励以出让、租赁方式供应土地,支持市、县政府以国有建设用地使用权作价出资或者入股的方式提供土地,与社会资本共同投资建设。支持各地以土地使用权作价出资或者入股方式供应标准厂房、科技孵化器用地。

 

(三)国有企业原使用的生产经营性划拨土地使用权,符合国家有关行业、企业类型和改革需要的,可采用作价出资(入股)方式进行有偿使用。

 

(四)依据《广东省人民政府关于印发广东省进一步扩大对外开放积极利用外资若干政策措施(修订版)的通知》(粤府〔2018〕78号)的规定,对外商与政府共同投资建设的医疗、教育、文化、养老、体育等公共服务项目,可使用划拨土地的,允许采用国有建设用地作价出资或入股方式供应土地。

 

(五)依据《广东省人民政府关于鼓励社会力量兴办教育促进民办教育健康发展的实施意见》(粤府〔2018〕36号)的规定,支持国有资产依法参与举办非营利性民办学校,鼓励以国有建设用地使用权作价出资或者入股等方式提供土地依法与社会资本共同举办民办学校。

 

(六)依据《广东省人民政府办公厅关于促进企业兼并重组的实施意见》(粤府办〔2012〕99号)的规定,对省重点发展产业企业兼并重组项目所涉及的原生产经营性划拨土地,经省自然资源厅批准后可以国家作价出资(入股)方式处置。

 

第二十四条 (配套设施建设纳入土地供应条件的情形)

(一)依据《国务院办公厅关于推进养老服务发展的意见》(国办发〔2019〕5号)、《国务院办公厅转发卫生计生委等部门关于推进医疗卫生与养老服务相结合指导意见的通知》(国办发〔2015〕84号)、《国务院办公厅关于加快新能源汽车推广应用的指导意见》(国办发〔2014〕35号)、《国土资源部 发展改革委 科技部 工业和信息化部 住房城乡建设部 商务部关于支持新产业新业态发展促进大众创业万众创新用地的意见》(国土资规〔2015〕5号)、《国土资源部 住房和城乡建设部 国家旅游局关于支持旅游业发展用地政策的意见》(国土资规〔2015〕10号)、《关于支持电影发展若干经济政策的通知》(财教〔2014〕56号)和《广东省人民政府办公厅关于促进医疗卫生与养老服务相结合的实施意见》(粤府办〔2016〕78号)、《广东省人民政府办公厅关于加快新能源汽车推广应用的实施意见》(粤府办〔2016〕23号)、《广东省人民政府关于加快新能源汽车产业创新发展的意见》(粤府〔2018〕46号)、《关于支持广东省电影发展若干经济政策的通知》(粤财教〔2015〕22号)等的规定,对新能源汽车充电设施、无线通讯基站、分布式光伏发电设施、社区居家养老(医疗、体育、文化)服务设施、电影院(影厅)、旅游厕所等布点分散、单体规模小、对其他建筑物构筑物有密切依附关系的产业配套设施,允许在新供其他建设项目用地时,将其建设要求纳入供地条件。

 

市、县自然资源主管部门应主动告知相关部门上述配建政策,对相关部门提出的配建和建成后资产移交及运营管理要求,市、县自然资源主管部门经研究认定符合控制性详细规划和用地标准,且不影响供应环节的公平、公正竞争的,可依法先将配建要求纳入规划条件后,再行纳入供地条件。

 

(二)依据《广东省自然资源厅关于印发完善城市停车场用地配套政策若干措施的通知》(粤自然资规字〔2018〕4号)的规定,单独新建停车场在不改变用地性质、不减少停车泊位的前提下,允许配建一定比例的附属商业建筑面积,原则上不超过20%,具体比例由各地根据实际情况确定。城市公共交通停车场用地综合开发配建商服设施,采取划拨方式供地的,配建的附属商业建筑面积土地可按市场评估价格有偿使用。

 

第二十五条 (企业转型涉及的用地)

 

(一)依据《国务院关于深化流通体制改革加快流通产业发展的意见》(国发〔2012〕39号)、《国务院办公厅关于促进内贸流通健康发展的若干意见》(国办发〔2014〕51号)、《国务院办公厅关于推进城区老工业区搬迁改造的指导意见》(国办发〔2014〕9号)、《关于支持钢铁煤炭行业化解过剩产能实现脱困发展的意见》(国土资规〔2016〕3号)和《广东省人民政府关于加快现代流通业发展的若干意见》(粤府〔2012〕138号)、《广东省人民政府关于促进内贸流通健康发展的实施意见》(粤府函〔2015〕298号)等的规定,对旧城区改建需异地搬迁改造的城区商品批发市场等流通业用地、工业用地,在收回原国有建设用地使用权后,经批准可以协议出让方式为原土地使用权人安排用地,有土地使用标准要求的,应按标准安排同类用途用地。

 

(二)依据《国务院办公厅关于印发文化体制改革中经营性文化事业单位转制为企业和进一步支持文化企业发展两个规定的通知》(国办发〔2018〕124号)的规定,经营性文化事业单位转制涉及的原划拨土地,转制后符合《划拨用地目录》的,可继续以划拨方式使用;不符合《划拨用地目录》的,应当依法实行有偿使用。

 

(三)依据《关于完善工业用地供应制度促进供给侧结构性改革的指导意见(试行)》(粤国土资规字〔2017〕3号)的规定,政府实施城乡规划进行旧城区改建,需要搬迁的工业项目符合国家产业政策的,经市、县国土资源主管部门审核并报同级人民政府批准,收回原国有土地使用权,以协议出让或租赁方式为原土地使用权人重新安排工业用地。

第五章 土地供应价格

第二十六条(土地价格评估)依据《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》(国土资厅发〔2018〕4号)的规定,政府在供应产业用地前应依据土地估价结果和产业政策综合确定底价。产业用地价格评估应遵循出让地价评估技术规范,至少选择两种方法,且须包括收益还原法、市场比较法、剩余法中的一种方法,以及成本逼近法、公示地价系数修正法中的一种方法。

 

对于存在可比交易实例的,宜首选市场比较法评估。对于缺乏市场交易的,可从同类产业的客观运营收益中剥离出土地收益,通过收益还原法评估地价。对于尚无明确收益资料的新兴产业用地,可通过相同或类似产业的投资分析资料等分析预测其正常收益,合理分配评估方法权重确定评估结果。对于国家予以政策扶持的产业类型,应遵循区分市场定价与政策优惠的原则,评估该类用地的正常市场价格后,综合考虑产业政策予以修正,确定基于相关政策约束下的参考价格。

 

依据《广东省国土资源厅关于进一步规范土地出让管理工作的通知》(粤国土资规〔2017〕2号)规定,市、县国土资源主管部门要在土地出让前采用公开方式委托土地估价中介机构进行地价评估,由土地估价师完成土地估价报告,并按要求由报告出具方履行电子备案程序,取得电子备案号。因改变土地使用条件、发生土地增值等情况需补缴、退缴地价款的,市、县国土资源主管部门应当按前述要求组织评估,不得在未经评估情况下,依据会议纪要和抄告单等形式或授意中介机构评估等方式确定补缴、退还金额。

 

第二十七条(土地供应价格的确定)省确定的优先发展产业且用地集约(容积率和建筑系数超过国家规定标准40%、投资强度增加10%以上)的工业项目,以农、林、牧、渔业产品初加工为主的工业项目,在确定土地出让底价时可按不低于所在地土地等别相对应《全国工业用地出让最低价标准》的70%执行。按比例计算后低于该项目实际土地取得成本、土地前期开发成本和按规定应收取的相关费用之和的,应按不低于实际各项成本费用之和的原则确定出让底价。在符合规划、不改变用途的前提下,现有工业用地提高土地利用率和增加容积率的,不再增收土地价款。旅游相关建设项目中的人造景观用地应根据具体行业市场经营情况,客观评估确定供应底价。

 

(一)依据《国务院办公厅关于促进物流业健康发展政策措施的意见》(国办发〔2011〕38号)的规定,农产品批发市场用地作为经营性商业用地,应严格按照规划合理布局,土地招拍挂出让前,所在区域有工业用地交易地价的,可以参照市场地价水平、所在区域基准地价和工业用地最低价标准等确定出让底价。

 

(二)依据《国家发展改革委 财政部 人力资源社会保障部 自然资源部 生态环境部 住房城乡建设部 交通运输部 农业农村部 文化和旅游部 国家卫生健康委 人民银行 市场监管总局 银保监会关于印发促进乡村旅游发展提质升级行动方案(2018-2020年)的通知》(发改综合〔2018〕1465号)的规定,对使用“四荒地”及石漠化、边远海岛建设的乡村旅游项目,出让底价可按不低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定应收取相关费用之和的原则确定。

 

(三)依据《广东省人民政府办公厅关于促进医疗卫生与养老服务相结合的实施意见》(粤府办〔2016〕78号)的规定,根据建设规划的原则和要求,在已建成的住宅小区内增加社会办非营利性医养结合机构建筑面积的,可不增收土地价款;后续调整为营利性医养结合机构的,应补缴相应土地价款。 

 

(四)依据《广东省人民政府办公厅关于印发广东省推进电子商务与快递物流协同发展实施方案的通知》(粤府办〔2018〕35号)的规定,明确智能快件箱、快递储存派送网点的基准地价参照仓储用地的基准地价计缴,智能快件箱可以地役权的方式使用土地,不另行计缴地价。

 

(五)依据《广东省人民政府办公厅关于加快发展健身休闲产业的实施意见》(粤府办〔2017〕34号)的规定,对使用荒山、荒地、荒滩及石漠化、边远海岛土地建设的健身休闲项目,出让底价可按不低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定应收取相关费用之和的原则确定。

 

(六)依据《广东省人民政府办公厅印发关于支持铁路建设推进土地综合开发若干政策措施的通知》(粤府办〔2018〕36号)的规定,铁路项目站场及毗邻区域土地地下空间使用权的出让底价可按所在地级别基准价乘以相应的修正系数计算确定。具体修正系数由各市县人民政府根据当地实际情况确定。 

 

(七)依据《广东省国土资源厅印发《关于完善工业用地供应制度促进供给侧结构性改革的指导意见(试行)》的通知》(粤国土资规〔2017〕3号)规定,出让(租赁)续期时的工业用地价款,可参照原出让(租赁)合同约定的价格评估确定,但不得低于续期时所在地土地等别相对应的工业用地最低价标准。

 

(八)依据《广东省国土资源厅关于进一步规范土地出让管理工作的通知》(粤国土资规〔2017〕2号)规定,各地要将土地估价报告的估价结果作为重要参考依据,并统筹考虑产业政策、土地供应政策和土地市场运行情况,集体决策确定土地出让底价。从土地出让收入或土地出让收益中计提的各类资金,不得计入出让底价。土地成交价格不能低于底价,土地出让最低价不得低于出让地块所在地级别基准地价的70%。

 

[责任编辑:刘鹏]

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