——访中原集团创办人兼主席施永青先生
中国改革报记者 叶仕春 □陈漪珊 报道
中原地产集团于1978年在香港创办，业务广泛渗入粤港澳大湾区已有二十多年。目前，中原集团在粤港澳大湾区有两万多名员工。中原集团创办人兼主席施永青先生每天在旗下《730日报》撰写财经及时事评论文章，深受香港商界的认同。因之而受香港特区政府策略发展委员会邀请为特区经济出谋策划，也成为香港房屋协会智囊团的中坚成员。
近日，本报粤港澳大湾区报道组记者专访施永青，针对他的四重身份——地产商人、慈善家、公共策略顾问、资深传媒人，提出了人们较为关注的与房地产相关的问题：中国房地产的发展生态给与香港地产商怎样一个市场环境和发展空间？从政府层面来讲，房地产各项政策举措为国家和民众创造了哪些变化？从消费者角度来讲，中国房地产发展趋势能否保障消费者利益？施永青则认为这几个关键问题相互影响，不能分开，应作整体解析。
遵循市场规律 坚持强化内需
施先生认为，从建国到改革开放之前的三十年间，中国没有商品房供应，因此，摆脱房屋供不应求的困境，就成了住房改革的核心发展策略。住房从福利化走向商品市场化，大幅度改善了人民的居住环境。近三十年来中国房地产极其兴旺，升势即使在国际金融海啸的时候，也没有受到冲击。
有赖于房地产开发，多年来，中国经济达到双位数字增长率，最差的时候也有超过6%增长率，有时升幅超过经济增长率、超过市场购买力。当房价与购买力脱节，房价就会下跌，回落到购买力可以承担的水平。然而在中国，卖方们观察到宏观经济依然节节向上，市场购买力很快就可以追赶上来。房地产的快速发展，为中国经济注入了活力，也加速了城市化进程，对社会经济发展贡献功不可没。
长期以来，中国房地产市场维持房价拾级而上，很少出现拐点，投资者对房地产自然而然心生信赖，使得有的人喜欢把大把钱放到房地产市场上去，甚至出现大量借钱买房现象。
房价过高，对社会及经济都会造成隐忧。中央和地方政府也在不断的采取措施控制房价上涨的速度。先是限购，后来将房价上涨的尺度越收越紧，先后出台系列调控政策，为房价调控起到相当的作用。
面对美国挑起的贸易战，中央提出强化内需，将是中国经济前景的关键战略部署。本来中国的高储蓄率大有潜力去发挥、去抵消贸易战的后患。可是，大量资金被困在房地产，造成内需弱化的隐忧。
2016至2017年间的房地产投资狂潮，无疑帮地产发展商买去大批库存。在这期间入市的买家绝大多数不是住家，而是投资者。一时间，租金回报率远远不足以去抵消贷款利息的负担。投资者今后还有段日子要为偿还银行贷款而纠结烦恼，没有余力和空间增加消费。
年轻人随着父母辈人口的消费力因买房还款减弱，有种经济思维提倡通过社会保障减少民众的储蓄需求，增强民众的消费力，而使内需成为经济发展的动力，减少对出口的依赖。施永青却认为：这是西方国家走过的旧路，提倡民众借钱消费，而借来的钱始终没法偿还，泡沫迟早会爆破。储蓄是中国人的传统好习惯，中国人不应该学西方人那样先花未来钱。
控制过度开发 加强风险防范
房地产开发可以拉动很多行业的上升。自经济改革以来，卖地在某些地方政府发展经济的主要模式。开发商向地方政府买地的时候，不单给地方政府引进资金，还引进相关产业的发展资源。地方政府与开发商的合作需要稳定的资金链支撑。开发商在中国取得银行贷款，与其他国家比较，更容易得到批款。三方面的紧密配合已经形成了互靠难离的局面，使得中国经济过于依赖房地产的开发。
中央也在采取各种措施控制过度开发。但是，很多地方还是出现了无使用价值的、不能变现的丢空住宅房屋。很多城市出现了空置的商业楼宇，晚间耗用庞大电力在楼宇外开花灯。连带相关产业的投入，出现了大量的僵尸化资产，违背了“房子是用来住的”基本理念。
在金融发达的美国和欧洲，超过三分之二的金融风暴个案，都是在危机爆发之前，出现了房价猛涨和暴跌的现象，而造成金融机构资本大幅度下降而紧缩信贷，金融集团倒闭，以至类似雷曼兄弟破产的负面影响波及甚广。住房抵押贷款和房地产相关的贷款都是银行资产的重要组成部分，房价的变化对银行体系的健康状况存在风险。
迎接机遇挑战 促进融合发展
施永青坦承，中原地产代理在国内有很多业务，开发商是中原集团的上游合作方，批判房地产过度开发，他要对两万多名员工的生计负责，楼盘既然已经建好，中原集团当然也会接盘做销售。“站着讲话不腰疼”反应了施永青对中国房地产的消极看法来自于他在香港制度下经商的历练。况且，施永青一向以不借钱、不圈钱、不花未来钱的方针做生意，他引以自豪品质恰恰将中原集团与国家资源之间拉远了距离。
从有机经济生态的观点出发，解析中国房地产的发展前景，自然得出“有机”模式的评估结果。虽然与“有中国特色”房地产发展模式的评估有所差异，施永青的分析，对于中国改革事业，依然有可贵的参考价值。
中原地产集团的内地业务集中在粤港澳大湾区，施永青从九十年代就目睹这个区域的发展，对此区域的熟悉程度可说是犹如熟悉自家的花园。然而，施永青观察到，中央制定出台出粤港澳大湾区规划，为湾区发展即将迎来新的挑战和机遇。香港作为重要国际窗口，仍然发挥积极的作用。施永青认为，香港商界希望把一国两制精神贯彻下去，给与港人适应回归过渡期，同时保留香港的独特性。两地有差异就产生流动和碰撞，因之，产生相互吸引的动力，促进融合发展。